[특별기고] 주택감리제도 문제있다

李東晟(주택산업연구원장)주택은 주거서비스를 제공하는 소비재인 동시에 자산가치를 보전·증식케 하는 투자재적인 성격을 갖고 있다. 또한 주택은 오랜 기간 동안 주거서비스를 제공하는 내구소비재이기 때문에 일정한 품질 수준을 갖고 있어야 그 가치를 인정받을 수 있어 소비자들은 주택의 품질에 대해서 매우 민감하다. 그러나 주택의 생산은 건설현장에서 여러 가지 부재와 자재를 조합하여 이루어지기 때문에 현장의 생산기술의 차이에 따라 그 품질이 크게 좌우된다. 정부는 주택의 품질을 보증하고 소비자를 보하기 위한 각종 제도를 마련하고 있다. 우선 주택건설 기준을 제시함으로서 주택의 물리적 기준을 보장하고자 하며, 주택건설사업자의 등록 기준을 마련하여 주택사업자의 시공 능력을 확보케 하고 있다. 또한 주택건설공사에 대한 감리제도를 도입하여 공사현장에서 각종검사와 재료시험 및 기술지도를 통해 양질의 주택건설을 보장하는 제도가 있다. 나아가 완성된 주택의 부실과 하자에 대해서는 하자보수 보증제도를 운영하여 소비자를 보호하고 있다. 이러한 품질관리제도 중에서 보다 적극적인 품질보증을 위한 제도가 바로 주택건설 감리제도이다. 그러나 현재의 주택감리제는 주택의 품질관리 측면이나 비용측면에서 많은 문제점을 지니고 있다. 즉 주택감리 제도는 주택의 품질을 보증하여 소비자를 보호한다는 명분에도 불구하고 낮은 기술수준과 과도한 감리로 소비자에에 오히려 부담이 되고 있다. 먼저 감리자의 기술적 수준이 불충분하여 공사현장에서 필요로 하는 기술지도가 충분하게 이루어지지 않고 있고, 현장 시공자와의 불필요한 마찰로 인해 공사기간이 지연되는 등 오히려 역기능적인 측면도 발생하고 있다. 최근 한국갤럽이 설문 조사한 결과에서도 응답자의 66.1%가 감리자의 기술수준이『별로 높지 않다』고 하였다. 그리고 주택건설공사의 경우 반복공정이라는 시공상의 특성이 있음에도 이를 도외시한 채 감리원의 배치기준이 과도하여 불필요한 공정에까지 감리를 하도록 하여 소비자의 부담만 가중되고 있는 형편이다. 소비자가 자신의 취향에 따라 하면 그만인 도배분야까지 감리를 받게하는 것은 불합리하기 그지 없다. 또한 정부가 감리자 지정권을 갖고 있기 때문에 감리자들은 기술개발 보다는 입찰제도를 이용하여 일감을 따는데 주력하고 있는 실정이다. 최근 400억원대 주택건설공사의 감리용역을 100원에 낙찰 받은 사태가 발생하여 물의를 빚고 있다. 주택감리 제도의 문제점을 단적으로 보여주는 사례이다. IMF를 지나면서 우리나라의 주택시장은 크게 변화되고 있다. 이제까지 주택이 양적부족과 초과수요에 바탕을 둔 공급자 주도의 시장(SUPPLIER'S MARKET)에서 탈피하여 가격과 품질본위로 주택건설 사업자간의 경쟁이 본격화하고 다양한 주택수요가 존중되는 소비자 주도의 시장(BUYER'S MARKET)으로 옮겨가고 있다. 이러한 시장구조의 변화에 부응할 수 있도록 주택감리 제도도 시급히 개선되어야 할 것이다. 낮은 기술수준을 갖고서 현장의 여건을 도외시하고 획일화한 기준에 따라 감시를 통해 기준의 적합 여부만을 판단하는 감리제도는 변화되고 있는 주택시장여건을 충족하기에 부적합할 것이다. 뿐만 아니라 주택의 품질을 개선하고자하는 주택건설사업자의 욕구를 충족시킬 수도 없다. 주택건설사업자가 기술력에 근거하여 감리자를 선정, 감리업체간의 기술경쟁을 유도하고 꼭 필요한 공사만 감리토록 하여 소비자의 부담을 경감시켜야 할 거이다. 아울러 국제적으로 권위있는 국제표준화기구가 제정한 ISO 9000품질인증체계를 주택산업분야에 적극 도입하여 감리제도를 대신케 할 필요성이 제기되고 있다.