잠실지구(저밀도 재건축지구 탐방)

◎최소 7년 소요… 투자가치 미지수/총 2만1,250가구로 5곳중 최대물량/시영아파트 시공사선정 등 가장 진척/「보완대책」후 매물나와 13평형 1억4천만원선서울시가 지난 15일 잠실, 반포등 서울시내 5개 저밀도지구 아파트 재건축기준을 결정한 이후 이들 재건축지구에는 거센 재건축바람이 몰아치고 있다. 이들 저밀도지구는 현재 가구수만도 5만에 이르고 이들 아파트가 재건축될 경우 서울시내는 물론 5개 신도시 등 수도권 전체의 부동산시장에까지 영향을 미칠 것으로 전망된다. 주요 지구별로 추진현황, 주민반응, 향후전망 등을 4회에 걸쳐 집중 조명해보기로 한다.<편집자주>

◇아파트현황

잠실지역에서 서울시의 저밀도지구 재건축방침의 적용을 받는 아파트는 주공 1·2·3·4단지와 시영아파트 등 모두 5개 단지 2만1천2백50가구다. 5개 저밀도지구 전체 아파트의 절반 가까운 물량이 이 지역에 집중돼 있다. 시영아파트는 전체가 6천 가구로 잠실지구 내에서 가장 큰 단지를 이루고 있다. 13·14·17·20평형등으로 구성돼 있으며 지난해 안전진단을 받은뒤현대·두산·쌍룡건설등 6개사 컨소시엄을 시공사로 선정하는 등 가장 빠른 행보를 보이고 있다. 17·20평형의 아파트가 1천50가구로 많은 편이어서 잠실지구 내에서는 비교적 재건축속도가 빠를 것으로 전망된다. 조합원수가 6천명에 이르러 조합원간 합의를 도출하기가 어렵다는 점이 걸림돌이 될듯.

5천3백90가구의 주공1단지는 잠실지구 내에서 가장 작은 평형의 아파트로 이뤄져 있다. 현대건설·현대산업개발·대림산업·우성건설 등 4개사 컨소시엄을 시공사로 선정했다. 현재 임시조합총회 대의원 자격문제로 총회원인무효 소송이 진행중이어서 사업이 주춤하고 있다.

나머지 주공2·3·4단지는 아직 조합결성 전단계인 조합추진위원회가 사업을 추진하고 있어 상대적으로 속도가 늦은 편이다.

그러나 4단지의 경우 17평형으로만 돼 있고 조합원수도 2천1백30명으로 가장 적어 일단 조합이 결성되면 사업추진속도는 빨라질 것으로 보인다.

◇주민반응 및 거래동향

현재 서울시가 제시한 용적률 2백85%안에 대해 주민들의 반응은 엇갈리고 있다. 일부 주민들은 이 정도 용적률이라면 사업성이 있다고 보고 만족하는 반면 상당수 주민들은 당초 기대에 크게 못 미치는 수준이라는 반응이어서 앞으로 조합원간 의견차이가 좁혀지려면 상당한 시일이 걸릴 것으로 보인다.

조합측은 현재 학교·관공서 등 공공시설이 전체 부지의 30∼35%나 되는 상황에서 추가로 공공시설용지를 기부채납하는 것은 어렵다는 입장이다. 특히 2백85%의 용적률을 적용하는 과정에서 공공시설면적까지 포함하면 실제 주택의 용적률은 오히려 2백40∼2백50%대로 떨어지게 되므로 2백85%의 용적률은 순수 주택부문에만 적용해야 한다고 주장하고 있다.

당초 서울시가 지난 14일 용적률 2백85%안을 제시한 이후 기대심리로 자취를 감췄던 매물이 18일 「순환개발방식」 및 「비용의 수익자부담」 원칙이 나오면서 다시 중개업소에 나오기 시작하고 있다. 현재 시세는 13평형대의 경우 1억4천만∼1억5천만원선으로 서울시 발표 직전에 비해 1천만∼2천만원 정도 높지만 가격이 지나치게 높게 형성됐다는 판단 때문에 문의전화만 잇따를 뿐 수요는 거의 없다.

◇투자전망

잠실지구 내 재건축조합과 인근 부동산중개업소에서는 최소한 앞으로 재건축기간이 7∼10년은 걸릴 것으로 보고 있다. 더욱이 서울시가 제시한 순환개발방식을 도입한다면 상당수 아파트의 사업기간이 이보다 더 걸리게 된다.

2백85%의 용적률을 적용할 경우 잠실지구 아파트의 60%가 넘는 13평형대 조합원이 32평형대 아파트를 분양받기 위해서는 적어도 3천만∼5천만원 정도의 추가부담이 예상된다.

현재 13평형 시세가 1억4천만∼1억5천만원이므로 총 투자비용은 1억8천만∼2억원선이 된다. 평당 6백만원대가 넘는 가격으로 10년 가까운 투자기간 동안의 이자부담 등을 생각한다면 인근 아파트시세와 비슷하거나 오히려 높은 금액이다. 15·17·20평형 등 상대적으로 큰 평형의 조합원들은 32평형 무상입주가 가능하지만 이미 시세가 2억원대를 호가하고 있어 이 역시 투자가치는 거의 없는 것으로 평가된다.

◇문제점

서울시와 송파구 등은 한강 조망권을 확보하기 위해 잠실지구 아파트를 「탁상형」으로 건립토록 유도할 방침이다. 이 경우 강변에 자리잡고 있는 주공1·2단지 아파트는 전체 용적률의 하향조정이 불가피, 3·4단지에 비해 불리하게 돼 조합간 형평성 문제로 마찰을 빚을 우려가 높다.

2주택 이상 소유 조합원 문제도 쟁점으로 떠오르고 있다. 서울시는 저밀도 지구내 2주택 이상 소유 조합원의 경우 1주택에 한해서만 분양권을 준다는 방침을 밝혔다. 그러나 현행 법규상 5가구 이상 소유자가 임대사업자 등록을 할 경우 재건축후 보유 주택수만큼 아파트를 분양받을 수 있기 때문에 서울시의 방침과 정면으로 배치된다.

시영아파트의 경우 고층 아파트 건립시 인접한 진주·미성아파트 주민과의 마찰이 예상된다. 재건축후에는 시영아파트의 층고가 10층짜리인 진주·미성아파트보다 오히려 높아지게 돼 조망권을 둘러싼 주민들간의 대립이 우려된다.<정두환>