서울시 주택정책의 방향

서울시는 분양가 거품을 제거하고 주택시장을 안정시키고자 지난 2월 상암7단지 40평형 아파트의 분양원가를 공개했다. 그러나 주택을 투기대상이 아닌 주거수단으로 기능하도록 하고자 공개했던 시의 취지와 달리 분양원가 공개를 둘러싼 시민단체와 건설업계간의 공방은 치열하기만 하다.

시민단체는 분양가 자율화 이후 아파트값이 상승했다며 분양원가 공개를 요구하고 있다. `서민의 내집 마련`을 위해서는 원가공개로 거품을 제거해야 한다는 지적이다. 반면 공개의 당사자인 건설업체는 기업비밀을 침해하고 시장원리를 무시하는 처사라며 반대의사를 표명하고 있다. 서로의 이해득실에 따라 주장이 상반되는 현 상황은 주택가격 안정을 통한 서민보호와 건설경기 진작을 병행해야 하는 공공정책의 어려움을 여실히 보여준다.

99년 1월 시행된 아파트 분양가 자율화 조치 이후 서울 지역의 동시분양 아파트 분양가는 매년 상승해왔으며 최근 2년 동안 43% 가량 급상승했다. 분양가 인상이 기존 주택가격을 상승시키는 원인으로 작용해 서민의 내집 마련을 더욱 어렵게 하고 투기과열에 따른 부작용을 심화시키는 현 상황은 모두가 공감하는 사실이다. 시는 천정부지로 치솟는 분양가를 그대로 방치할 수 없다고 판단,?002년 5월부터 소비자 단체인 `소비자 문제를 연구하는 시민의 모임`의 협조로 매월 동시분양 아파트의 분양가를 평가해왔다. 이를 토대로 너무 높은 분양가에 대해서는 인하를 권고하고 이를 따르지 않는 업체를 국세청에 통보하는 `분양가 자율 조정 권고`를 시행해왔다. 그 결과 터무니없이 높게 분양가를 책정하는 관행을 차단하고 업체의 인상 자제를 유도했으며, 특히 적정 분양가에 대한 시민의 관심을 불러일으키는 등 시민단체의 분양원가 공개 여론을 형성하는 데 큰 기여를 했다.

그러나 법적 뒷받침이 없는 행정지도만으로는 한계가 있었고 분양가 자율화 기조를 깨뜨리는 새로운 규제나 평가기준에 대한 정당성 시비도 만만치 않았다. 이러한 상황에서 분양가는 계속 상승해 강남 지역의 일부 아파트는 평당 분양가가 2,000만원을 상회하는 등 계층간 위화감을 조성하고 도시경쟁력을 저하시키는 요인으로 작용하고 있다.

다행히 정부는 서울시의 분양가 자율조정 권고제 시행과 도개공 아파트 분양원가 공개를 계기로 공공택지비 공개제도를 시행하겠다고 발표하고 공공에서 건설하는 아파트 분양원가의 공개방안을 신중히 검토하는 한편 후분양제의 단계적 시행을 추진하고 있다.

민간건설 아파트에 대한 분양원가 공개나 분양가 규제는 경제 전반에 공급위축ㆍ품질저하ㆍ경기침체 등의 부작용을 초래할 수 있기 때문에 신중한 접근이 필요하다. 또 이윤 극대화를 추구하는 민간업체와 도개공은 다르므로 상암7단지 분양원가를 기준으로 일반 민영업체의 분양원가를 단순 비교하는 것은 큰 의미가 없을 것으로 생각된다.

하지만 일정 규모 이하의졏?恝?아파트는 `적정 분양가격`으로 공급할 수 있는 제도적 장치가 필요하다. 주택은 수요자가 자유롭게 선택하기보다는 공급자가 우월한 위치에 있는 재화이기 때문에 불균형이 심각할 경우 공공의 시장개입이 어느 정도 불가피하기 때문이다. 더구나 입주예정자들이 미리 분양대금을 납부하는 선분양제도하에서 이러한 논리는 더욱 설득력이 있다. 이러한 논의를 토대로 적정 분양가 기준이나 거품 수준을 판단해 최종적으로 소비자가 판단할 수 있게 하는 좋은 제도가 마련되기를 기대해본다.

아울러 서울시는 2004년도의 주택정책 방향을 `세계 일류도시를 지향하는 주거복지ㆍ환경 조성`으로 정하고

▲강ㆍ남북간 균형발전을 위한 강북 지역 활성화

▲저소득 시민의 주거복지 수준 향상

▲안전하고 쾌적한 도시공간 조성 등의 정책목표를 설정, 이를 실현하기 위해 오는 2012년까지 주택정책의 이념과 정책방향을 제시할 주택종합계획을 수립할 계획이다.

일부에서는 각종 규제를 완화해 공급을 촉진하면 주택문제는 해결된다고 주장하지만 현재 서울시는 더 이상 신규택지를 공급할 여력이 없다. 게다가 5개 저밀도 아파트지구나 고덕ㆍ개포 택지개발지구의 저층단지를 제외하고는 재건축을 해도 용적률 상승이 어려워 공급확대는 기대하기 힘들다. 도시과밀을 억제해 도로교통 환경 등을 제고하고 지속적인 관리가 가능한 도시로 서울시를 만들 수 있도록 시민과 전문가의 적극적인 동참을 바란다.

<진철훈 <서울시 주택국장> >