[서경 부동산 교실] 대출있는 주택서 보증금 보호하려면

내년 1월 결혼 예정인 회사원 K(30) 씨는 전셋집을 구하지 못하고 있다. 역세권 주변의 아파트를 중심으로 알아보는데 당초 생각했던 것보다 전세금도 많이 올라서다. 물론 매물도 거의 없어 월셋집을 얻어야 할 형편이다. 그런데 친구의 얘기로는 대출이 들어있는 전셋집을 구하면 자칫 보증금을 돌려 받을수없다는 말을 들었다. 이처럼 대출이 들어있는 전셋집을 얻었다가 위험에 처하는 임차인을 흔히 볼 수 있다. 그래서 전셋집이나 월셋집을 얻을 때에는 반드시 안전장치를 해 둘 필요가 있다. 전셋집에 대출금이 들어 있는 경우에는 전셋돈을 안전하게 돌려 받지 못할수있다. 임차인이 전입신고를 하기 전에 선순위 권리(근저당권 등)가 있으면, 임차인의 대항력을 인정해 주지 않기 때문이다. 이러한 이유 때문에 대출금이 들어있는 전셋집을 얻을 때에는 항상 주의를 요해야 한다. 우선대출금이 들어있는 전셋집을 얻을 경우 등기부 등본을 잘 살펴봐야 한다. 등기부에 표시된 대출 금액(근저당권설정금액)이 얼마인가를 확인해야 한다는 얘기다. 이때 대출금액과 전세금을 합한것이 아파트시세의 70%를넘지 않는 것이 좋다. 현실적으로이런전셋집을찾는것이어렵다면, 전세 보증금으로 반드시 집주인의 대출금을 줄이는 것이좋다. 이러한 조건으로 전셋집을 얻을때에는 임대차계약서 상에 대출금상환(근저당권감액 또는 해제) 조건을 분명히 달아두는 것이 안전하다. 집주인이 임대보증금으로 대출금을 상환할 수없는 경우에는 전셋집보다는 월셋집을 얻는 것이 유리하다. 이때 월셋집을 얻는 경우에는 보증금은 최대한 낮춰야 한다. 부득이한 경우 월셋집이 경매에 들어가도 소액보증금은 우선적으로 변제를 받을 수 있기 때문이다. 따라서 월세로 임대차 계약을 해야 된다면, 주택임대차보호법상 최우선적으로 보호 받을 수 있는 보증금(서울지역 1,600만원) 아래로 정하는 것이 바람직하다. 월셋집이 경매를 당하면 경매개시결정기입등기 이전에 대항요건(주택의 인도+전입신고)을 갖춘 임차인은보증금을 안전하게 보호받을 수 있다.