과열 일시해소 미봉책 그칠듯

강남선호 심리 잠재우기 역부족■ 주택시장 안정대책 내용.전망

학원 분산책등 미흡 과열 일시해소 그칠듯

8일 정부가 합동으로 발표한 '주택시장 안정대책'은 주택경기의 활력을 유지하면서 일부지역의 투기과열조짐을 차단하겠다는 상충된 정책이다.

정부는 아파트 가격 급상승 지역에 대해 과세를 강화하고 투기억제의 탁월한 '자금출처 조사'라는 칼을 빼들면서도 한편으로 수도권 그린벨트지역 아파트 건립, 주택자금지원 확대 등 주택공급 확대책을 같이 내놓았다.

정부는 이 같은 이중적인 정책수단에 대해 단기적으로는 '수요 억제', 중장기적으로는 '공급 확대'를 통해 시장안정을 꾀하기 위한 것이라고 설명한다.

그러나 이번 대책이 사회문제로까지 비화되고 있는 강남권 아파트 투자바람을 진정시킬 수 있을지는 의문이다.

강남지역 아파트 공급이 한계에 달한 현실에서 기타지역의 교육환경 개선 등을 통한 수요자들의 강남 선호심리를 개선하지 않는 한 정부의 어떤 대책도 강남시장을 '잠시' 억누르는 수준에서 효과를 다할 것이란 게 전문가들의 공통된 지적이다.

◆ 투기수요 차단 초점

정부는 최근 강남지역 아파트의 가격이 크게 오른 것은 ▲ 재건축 기대심리 ▲ 학원ㆍ학군 등에 따른 실수요자 이주 ▲ 단타 등 투자목적의 가수요 등이 어우러졌기 때문이라고 분석하고 있다.

이번 정부의 대책은 재건축 기대심리 진정, 투자목적의 가수요 차단에 초점을 맞추고 있다.

자녀교육을 위해 가격부담을 무릅쓰고 강남으로 이주하는 '맹모삼천지교형'실수요자에 대해서는 특별한 대책이 있을 수 없다는 것이다.

◆ 시가대로 세금 물린다

정부는 우선 가격 급상승 지역에 대해 '투기우려지역' 또는 '투기과열지구'로 묶어 매년 한번(7월1일) 고시하던 기준시가를 수시로 고시, 시가대로 양도소득세 등을 물릴 방침이다.

이 제도한 지난 90년대 초반까지 부동산 투기억제에 큰 효과를 발휘했던 '특정지역'제도와 유사한 것이다. 이와 함께 강남 등 일부지역의 분양권전매자 등 아파트 투기혐의자의 양도소득세 성실신고 실태 및 자금출처 확인 조사를 대폭 강화하기로 했다.

정부는 또 이러한 대책의 효율적인 추진을 위해 정부는 재경부ㆍ건교부ㆍ행자부ㆍ국세청 등으로 구성된 '주택시장동향 점검반'을 상시 운영, 투기에 신속하게 대처하도록 했다.

◆ 재건축 시기조정도 검토

정부는 이와 함께 강남지역 아파트 값 상승에 큰 구실을 해온 재건축에 대해서도 규제강화 등을 통해 재건축 시기를 연기할 방침이다.

특히 서울 5개 저밀도지구에 대해서는 재건축 시기가 집중되지 않도록 서울시의 시기조정 심의를 강화할 방침이다.

최재덕 건교부 주택도시국장은 "저밀도지구는 시기조정을 통해 전세수요가 일시에 몰리지 않도록 할 방침이며 기타 재건축은 재개발ㆍ재건축 등을 통합 관리하는 주거환경개선법(올 7월 발효)을 통해 관리를 강화할 것"이라고 말했다.

◆ 학원수요도 분산

이번 대책에서 눈길을 끄는 것은 강남 집값 급등의 '주범'으로 지목되는 학원에 대한 분산방안도 마련됐다는 점이다.

강남 일대 사설학원에 대해 일제점검을 벌여 신고가 이상의 수강료를 받는 행위를 적발, 세금을 추징하는 한편 시설기준 미달 등에 대해서는 인가 취소 등으로 대응하겠다는 것이 정부 방침이다.

또 자녀교육에 대한 수요가 서울 강남지역에 편중되는 현상을 막기 위해 지방에 자립형사립학교, 외국인학교 등 특수목적고 설립을 적극 지원하는 한편 최근 국제자유도시로 지정된 제주도에 외국인학교 설립을 자유화하는 방안도 재추진할 예정이다.

하지만 이 같은 학원분산 정책으로 수십년간 '8학군'이라는 이름으로 지속돼온 교육특구가 무너지길 기대하는 것은 무리라는 게 전문가들의 견해다.

박동석기자

정두환기자