개인→세대별 규제…투기 자금줄 죈다

■ 주택담보대출 추가 제한

금융시장 급랭우려 의무상환기간 1년 유예

배우자·자녀 총부채상환비율 40%이내 가능

미성년자는 전면금지…편법 주택매입 차단

금융감독당국이 30일 발표한 ‘2단계 주택담보대출 리스크 관리 강화방안’은 주택투기지역 아파트담보대출 제한조치를 개인별에서 세대별로 확대해 배우자와 미성년 자녀 명의로 아파트를 매입하는 편법을 차단, 부동산 투기를 근절하겠다는 의지를 보여주고 있다.

아울러 소득능력이 없는 가족에 나간 주택담보대출을 상환하도록 해 자금줄을 죄어 아파트 매물을 쏟아내는 효과가 기대되고 있다. 그러나 주택담보대출 의무상환기간을 만기 후 1년간 유예함으로써 부동산시장이 급랭할 경우 뱅킹시스템이 얼어붙을 가능성을 염두에 둔 흔적이 보였다.

◇담보대출 규제, 세대별로=지난 7월부터 투기지역 아파트담보대출이 1인 1건으로 제한된 데 이어 다음달 5일부터는 세대별로 규제가 강화된다. 자신은 주택담보대출이 없지만 배우자가 주택담보대출을 받고 있는 사람이 투기지역 아파트를 담보로 대출을 받을 경우 상환여력을 기준으로 제한적인 대출을 받게 된다.

확실한 소득증빙을 전제로 총부채상환비율(DTI)의 40% 이내에서만 담보대출을 받을 수 있으며 비투기지역 아파트담보대출은 제한받지 않는다. DTI는 연간소득에서 해당 아파트담보대출 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 이자 상환액이 차지하는 비중이다.

본인이 현재 주택담보대출을 받고 있으면 지금처럼 투기지역 아파트담보대출이 금지되며 본인과 배우자 모두 담보대출이 없으면 투기지역에 관계없이 담보대출이 가능하다. 또 만 30세 미만 미혼자의 투기지역 아파트담보대출도 소득증빙을 전제로 DTI의 40% 이내에서 가능해진다.

◇미성년자 주택담보대출 전면 금지=20세 미만 미성년자에 대한 주택담보대출이 투기지역에 관계없이 전면 금지된다. 부채상환 능력이 입증되지 않은 미성년자에 대한 담보대출 사례가 일부 금융회사에서 발견되자 투기억제 차원에서 아예 금지시키기로 한 것이다.

금융감독원 조사결과 6월 말 현재 미성년자에 대한 금융권의 주택담보대출 잔액은 876명에 363억원으로 나타났다. 이에 따라 미성년자의 주택담보대출이 만기 도래할 경우 1년 유예기간을 거쳐 전액 상환해야 하며 상환시점에 관련 자료를 국세청에 통보해 과세자료로 활용하게 된다. 다만 만 20세 미만이라도 기혼인 경우 미성년자로 간주되지 않으며 만기 도래 이전에 대출금을 전액 갚으면 국세청 통보대상에서 제외된다.

단 부모의 사망으로 주택과 담보대출을 동시에 승계하는 경우와 소년ㆍ소녀가장의 경우 등에 대해서는 예외조항을 둬 주택담보대출 취급을 가능하도록 할 계획이다.

◇투기지역 담보대출 2건 초과분 상환=다음달 20일부터 개인차주가 투기지역 아파트담보대출을 3건 이상 받았을 경우 만기가 돌아오면 1년간의 유예기간을 거쳐 대출금을 상환해 대출건수를 2건 이하로 줄여야 한다.

9월20일을 전후해 은행연합회 신용정보집중시스템 개편이 마무리되면서 동일차주가 금융회사에서 대출받은 금액은 물론 해당 대출이 주택담보대출인지 여부가 가려져 실질적인 주택담보대출 제한조치가 급물살을 타면서 본격화할 전망이다.

개인차주들이 ‘주택담보대출→아파트 구매→신규 주택담보대출→신규 아파트 구매’ 등의 방식으로 부동산 투기를 하면서 부동산 가격 상승을 유발하는 것은 물론 부동산 가격 하락 때 주택담보대출의 연쇄부실이 우려된다는 것이 감독당국의 판단이다. 감독당국은 투기지역 아파트담보대출을 2건 이하로 줄이도록 하면 대출금 상환을 위해 보유 아파트를 매각, 아파트 공급물량이 늘어나는 간접효과도 기대하고 있다.

7월에 이어 9월부터 시작되는 2단계 조치로 주택담보대출 리스크 관리를 강화하는 것은 물론 부동산 가격 급등락에 따른 금융회사의 리스크 부담을 최소화할 것으로 전망하고 있다. 금융감독당국은 주택담보대출 만기 장기화 유도, 대출 취급시 개인신용평가시스템 적용관행 개선 등의 부수적 효과도 기대하고 있다.

금융감독원의 한 고위관계자는 “부동산시장에 타격이 덜 가면서도 효과 있는 대책을 찾는 데 주력했다”면서 “급격한 대출상환을 방지하면서도 새로운 투기를 원천봉쇄함으로써 주택담보대출을 통한 부동산 투기문제를 연착륙시키는 데 주안점을 뒀다”고 강조했다.