[머니포커스/이곳이 관심지역] 그린벨트해제 은곡·방죽1·못골마을

지난 23일 건설교통부가 이들 3개 마을을 그린벨트 우선해제대상인 대규모 집단취락(300가구·1,000명이상)으로 분류, 그린벨트를 풀겠다고 공식 발표하자 인근 중개업소에는 수요자들의 문의가 잇따르고 있다.이곳 마을들은 마을버스를 이용하면 지하철 수서역까지 5분이면 닿는 강남생활권. 이미 지난 96~97년 그린벨트 투자바람을 타고 주택이나 땅값이 껑충 올라 서울 웬만한 지역보다 비싸게 형성돼 있지만 그린벨트가 해제될 경우 10%정도 추가 상승할 것으로 현지중개업소들은 전망한다.

◇율현동 방죽1마을=판교에서 수서로 연결되는 밤고개길에 인접해 있으며 3개 마을중 규모가 가장 크다. 마을면적은 1만8,448평이며 가구수는 438호(인구 1,300여명)다. 대부분의 주택들이 지난 88년 취락구조개선사업으로 신축됐기 때문에 대지구획이 80~99.9평으로 일정하다. 건축연면적은 대략 60평선.

시세는 대지가 공시지가(대지 1㎡당 평균 125만원)보다 약간 높은 평당 450만~500만원선. 정원이 잘 꾸며진 주택의 경우 7억원을 호가하는 매물도 있다.

◇세곡동 은곡마을=방죽1마을 서쪽에 자리잡은 이곳은 양재동으로 이어지는 헌릉로와 밤고개길 양쪽에서 진입할 수 있다. 마을면적 1만7,907평으로 404가구(인구 1,200여명)다. 은곡마을 주택들은 대부분 79년에 건축돼 낡은 편이지만 대지가 80~150평으로 큰 편이다. 공시지가는 대지 1㎡당 100만원선이며 시세는 평당 400만~450만원선이다. 주택이 낡고 대지가 넓어 방죽1마을 보다는 투자가치가 상대적으로 높은 것으로 분석되고 있다.

◇자곡동 못골마을=대모산 자락에 품어안기듯 들어서 생활여건이 쾌적하고 소음공해등의 문제도 전혀없다. 마을면적은 1만6,147평이며 408가구(1,100여명)주택이 들어서 있다. 방죽 1마을과 같이 88년 신축된 주택이며 시세도 방죽1마을과 비슷한 수준이다.

3개 마을의 주민은 원주민이 약 45%를 차지한다.

◇개발 전망및 투자포인트=건설교통부의 해제후 관리지침은 5층이하 저밀도개발만 허용한다고 못박고 있다. 이와관련 서울시는 3~5층정도의 환경친화적 개발을 유도한다는 것으로 알려지고 있다. 이 경우 지하1층·지상 1층인 옛집은 2~3층으로 신축할 수 있는 셈이다. 일부지역은 빌라단지 조성도 가능할 것으로 전망되고 있다. 그러나 마을규모가 적은데다 일부 개발이 완료돼 재개발이나 주거환경개선사업등 공영개발은 어려울 것으로 보인다.

논과 밭은 땅값이 평당 50만~100만원으로 저렴하지만 당장 투자하기는 위험부담이 너무 크다. 일부는 그린벨트에서 풀려 주거지역으로 용도변경될 수 있겠지만 해제선을 파악하기란 현재로선 어렵기 때문. 따라서 대지에 들어선 주택을 매입한 뒤 리모델링해 직접 거주하거나 임대로 돌리는 것이 바람직하다.

이학인기자[e-mail]