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현대산업개발은 올해 흑자전환이 기대된다. 수익성 낮은 현장의 매출이 줄어드는 대신 고수익 현장의 매출이 늘어날 것으로 예상되기 때문이다. 가락시영·개포주공 등 강남 재건축·재개발 시장이 호조를 보일 전망이어서 주택부문에 강점을 갖고 있는 현대산업개발에 더욱 시선이 쏠린다. 특히 현대산업개발은 미착공 프로젝트파이낸싱(PF) 현장이 없고, 미분양 주택도 2,200세대로 경쟁사들 보다 매우 양호한 상태다. 흑자전환을 위한 체력은 갖춘 셈이다.
시장전문가들은 올해 수도권 분양시장이 견조한 흐름을 이어갈 것으로 보여 미분양 감소→투자금 회수→미수금 감소→현금증가로 재무건전성이 개선될 것으로 보고있다. 안주원 IBK투자증권 연구원은 "수익성이 낮은 사업장들의 매출비중이 지난해 30~40%에서 올해 15%, 내년 5% 이하로 줄어들 것"이라며 "평균 마진율이 25%가 넘는 고수익 자체사업장 상당수가 지난해 착공돼 올해는 수익성이 개선될 전망"이라고 분석했다.
실제 현대산업개발은 지난해 남양주 별내, 수원 권선3차, 고양 삼송2차 등 수도권 알짜 프로젝트에서 높은 분양률을 기록했다. 이들 사업의 예상수익률은 10~28%에 달한다. 이에 따라 시장전문가들은 올해 현대산업개발의 매출은 지난해 보다 11% 늘어난 4조4,000억원, 영업이익은 1,650억원으로 흑자전환 할 것으로 내다보고 있다.
조윤호 대신증권 연구원은 "현대산업개발은 미착공PF 대위변제로 인한 손실반영이 가장 먼저 이뤄진 건설사"라며 "2009년 이후 꾸준히 손실을 반영해 실적 턴어라운드 가시권에 진입했다"고 평가했다. 조 연구원은 이어 "2만~2만5,000원대 박스권에 갇혀있던 주가도 탈출을 시도할 것"이라고 전했다.
현대산업개발은 지난해 전년에 착공한 춘천, 울산, 아산 등 저수익 PF사업장의 매출인식이 크게 늘어나면서 적자전환했다. 용지가격 상승, 착공지연에 따른 공사손실충당금 반영 등으로 원가율이 급격히 상승했기 때문이다. 실제 지난해의 경우 저수익 PF 사업장의 매출인식 비중이 40~50%로 정점에 달했다. 여기에 소송관련 충당금, 인천 지하철공사 과징금, 김해경전철 감액손실 등 일회성 비용이 반영됐다.
하지만 올해는 시장상황이 달라질 것으로 예상된다. 우선 올해 신규공급 주택물량이 1만세대 이상에 달할 전망이다. 올해 분양 예정인 자체사업은 수원 권선, 용인 서천, 서산 성림, 세종시 등으로 약 5,200세대를 분양할 예정이다. 여기에 가락 시영 등 재건축사업이 분양되면 총 공급물량은 1만세대를 넘어선다는 계산이다.
조 연구원은 "올해 현대산업개발은 상저하고의 실적이 예상된다"며 "2012년 이후 주택분양률이 양호했던 점을 감안하면 정상 수준 이상의 손실처리는 마무리됐다고 보이기 때문에 올해 분양시장 회복의 실질적 수혜를 입을 것"이라고 평가했다.
자회사들의 실적개선 가능성과 인프라사업 수주도 주가전망을 밝게 보는 이유다. 우선 아이앤콘스는 정부의 수직증축 허용의 최대 수혜를 입을 것으로 보인다. 아이앤콘스는 현대산업개발이 사업다각화의 일환으로 중소규모 부동산 개발을 위해 설립한 회사다. 시장에서는 지난해 매출 2,100억원, 영업이익 150여억원을 기록했을 것으로 추정하고 있다. 또 지난해 착공한 사업의 총 분양금액은 7,000억원에 달한다. 이외에도 현대산업개발이 우선협상대상자로 선정된 부산신항개발 사업도 성과가 기대된다. 이 사업은 총 사업비는 6,446억원으로 올해 3월 착공해 오는 2018년 12월 준공예정이다. 컨소시엄으로 사업을 따낸 현대산업개발과 현대상선은 각각 지분 50%을 보유하고 있으며, 향후 30년간 운영권도 보유하게 된다. 통영 LNG 민자발전사업도 기대되는 사업이다. 총 사업비 2조5,000억원인 이 사업에서 현대산업개발은 민자 발전사업자로 선정됐다. 올해 9월에 착공해 오는 2018년 1월부터 상업운전이 시작될 계획이다.
박상연 신한금융투자 연구원은 "부산신항, 통영 LNG 복합화력발전 등 토목부문 신규 착공 프로젝트들의 진행상황이 긍정적"이라며 "저마진 사업장 축소와 함께 외형성장과 마진개선이 동시에 이뤄질 전망"이라고 전했다.
[애널리스트가 본 이회사] 저마진 사업장 축소 … 올 흑자전환 가능할 듯
지난해 부동산 시장은 바닥에서 회복국면 진입했으며, 올해는 사업성 있는 재건축 시장의 활성화가 전망된다. 재건축 시장 활성화에 따른 전세가격의 상승은 서울 및 수도권 지역 미분양 감소로 이어질 것이다. 또 저금리, 전세가격 상승에 따른 실수요자 중심의 주택구매 심리개선과 주변시세 대비 저렴하거나 비슷한 가격의 주택공급으로 신규 분양시장이 소폭 개선될 것으로 전망된다.
재건축 활성화 및 주택 분양시장 개선으로 신규 주택사업 확대가 예상되는 현대산업에 대한 매수 전략을 추천한다. 현대산업을 부동산 시장 회복의 최선호주로 추천하는 이유는 다음과 같다.
첫째, 주택시장 개선 시 이익증가 폭이 가장 큰 건설사는 현대산업이다. 올해 자체사업 5,000세대를 포함 약 1만3,000세대를 공급할 예정이다. 또 미착공 프로젝트파이낸스(PF) 사업이 없어 향후 자체사업 및 재건축·재개발 사업 추진할 경우 다른 건설사 보다 유리하다. 현재 수익성이 높은 자체사업의 분양률은 남양주 별내 100%, 고양 삼송 78% 등으로 양호한 편이며, 외주사업 및 기타 자체사업도 높은 분양률을 기록하고 있다.
둘째, 지난해 4·4분기로 최악의 실적이 마무리돼 올해 1분기에는 실적 개선이 전망되며, 2분기부터는 정상화 될 것으로 기대된다. 저마진 현장은 지난해 4분기에 원가율을 보수적으로 반영할 것으로 보이며 올해 완공될 예정이다. 올해 1분기부터는 수익성이 높은 현장에 대한 신규자체 사업이 시작된다. 민자 SOC 사업을 통한 토목사업의 매출 성장도 기대된다. 올해 1분기에 착공되는 부산신항 2-4단계와 3분기에 착공되는 통영 LNG 민자사업의 공사비는 각각 7,000억원, 1조9,000억원으로 총 2조6,000억원에 달한다.
셋째, 자회사 성장 및 2조2,000억원의 자산가치가 부각될 것으로 보인다. 수직증축 허용 법안 통과에 따른 리모델링 사업 확대는 자회사 아이앤콘스의 수혜로 실적개선도 기대된다. 보유자산 1조6,000억원, 투자자산 6,000억원으로 총 2조2,000억원에 달하는 자산가치 또한 매력적이다.
현대산업에 대한 투자의견 '강력매수', 목표주가 3만5,000원을 제시하며 건설업종 최우선 선호주로 추천한다. 재건축 활성화와 주택 분양시장 개선의 수혜, 실적악화 마무리 및 실적개선 시작, 자회사 성장 등으로 볼 때 현재 주가수익비율(PBR) 0.7배 수준의 주가는 매력적인 매수구간으로 판단된다.
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