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무섭게 떨어진 집값 때문에 급기야…
경매땐 4곳 중 1곳 전세금 떼일 우려… 전세난민 속출하나■급증하는 깡통전세… 해법 못찾는 당국선 대출 후 전세땐 감독 사각지대 후순위 전세보증금 55% 달해보증금 보장 금융상품 늘리고 하우스푸어 상환여력도 높여줘야
김민형기자 kmh204@sed.co.kr
내년 1월 전세기간이 끝나는 분당의 L(37)씨는 요즘 밤잠을 설치기 일쑤다. 자녀 교육 때문에 전세계약을 연장하고 싶지만 전세보증금을 떼일까 불안해서다. L씨는 2011년 1월 1억4,000만원에 아파트 전세계약을 맺었다. 집 주인이 1억2,000만원의 주택담보대출을 쓰고 있었지만 큰 걱정은 없었다. 당시 집값은 3억5,000만원으로 전세금과 대출금을 합쳐도 집값의 74% 수준이었다. 집이 경매로 넘어가도 전세금을 떼일 가능성은 극히 낮았다.
하지만 집값이 떨어지면서 사정이 달라졌다. 최근 시세는 2억5,000만원으로 2년 전에 비해 1억원 떨어졌다. 집값이 대출금과 전세금을 합친 것보다 오히려 1,000만원 낮다. 집이 경매로 넘어가면 L씨는 전세금을 온전히 건지기 힘들다. L씨는 "요즘 경락률이 70%대라는데 집이 경매에 넘어가면 전세금을 2,500만원밖에 건질 수 없다"면서 "전세금을 낮춰달라고 할 수도 없고 주인에게 빚을 갚으라고 하기도 어려워 걱정"이라고 말했다.
집 주인이 이미 집을 담보로 돈을 빌린 집에 전세로 들어간 사람들이 집값 하락으로 '전세난민'으로 전락할 위기에 처했다. 이들은 대출 받은 집에 전세계약을 하고 입주했기 때문에 집이 경매로 넘어가면 변제순위에서 밀린다. 정상이라면 당장 부실위험이 낮은 집으로 이사하는 것이 당연하지만 전셋값이 오르는 추세인데다 대출 받은 집이 워낙 많아 이조차 만만치가 않다.
◇선 대출 후 전세계약 집은 감독 사각지대=당국이 주택담보대출의 건전성을 규제하는 방법으로 내세운 것이 주택담보인정비율(LTV)이다. 선 전세계약 후 대출을 받은 집은 전셋값이 LTV에 포함되기 때문에 LTV 규제가 적용되고 당국도 실태를 어느 정도 파악하고 있다.
문제는 선 대출 후 전세계약을 맺은 집이다. 금융권 대출금은 LTV에 포함되지만 전세계약금은 LTV에 포함되지 않기 때문에 실태 파악이 사실상 불가능하다. 최근 한국은행은 이런 경우를 포함해 전세 네 곳 중 한 곳이 '깡통전세'라며 전세로 임대 중인 담보주택 중 절반이 넘는 55% 정도는 전세보증금이 주택담보대출보다 후순위라고 추정했다. 하지만 이는 4개 은행의 수도권 주택담보대출자 중 4만7,000명을 표본조사한 것이어서 정확성이 떨어진다.
김석동 금융위원회 위원장은 지난 국정감사 때 이 문제가 불거지자 "대출금과 전세금을 합한 LTV를 조사하고 있지만 전세는 당사자 간 거래"라며 정부가 개입할 문제가 아니라는 입장을 밝혔다. 현실 인식에 대한 비판이 이어지자 최근에야 금감원이 깡통전세 실태 파악에 돌입했다.
◇하우스푸어 파산 막고 전세금 보장 상품 늘려야=선 대출 후 전세계약을 맺은 경우 집이 경매로 넘어가면 세입자 전세금은 후순위 변제처리된다. 집을 팔아봐야 전세금과 대출금을 모두 갚기 어려운 집이 속출하고 있어 세입자의 불안은 커져가고 있다. 세입자는 전세금을 떼일까 불안해 이사를 가려 하지만 이도 만만치 않다. 대출이 많은 집에 들어오려는 사람을 구하기 어렵고 전셋값은 오르는 추세이기 때문이다.
한 시중은행 부동산시장 팀장은 "집 주인이 대출금 상환능력이 부족해 집을 경매로 넘기면 세입자가 피해를 본다"며 "우선 집주인이 집을 포기하지 않도록 채무조정 등을 통해 상환 여력을 높여줘야 한다"고 말했다.
전문가들은 또 전세금보증보험 등 전세금을 보장 받을 수 있는 보험을 활성화해야 한다고 지적한다. 현재 세입자가 전세금을 떼이는 것에 대비해 들 수 있는 보험은 서울보증보험의 전세금보장신용보험이 유일하다. 연간 보증금의 0.353%를 보험료로 내면 보증금 전부를 보상 받을 수 있다. 금융권의 한 관계자는 "정책적 차원에서 정부가 보증료 등을 지원해 활성화하는 방안도 검토할 필요가 있다"고 말했다.
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