[저밀도 재건축] 삭막한 스카이라인에 멋 심는다

서울시가 마련한 저밀도 개발플랜은 5층이하의 노후한 저층아파트를 환경친화적이고 한강과 어울리는 친수형 주거단지로 개발하는데 촛점을 맞추고 있다. 도시미관을 최대한 해치지 않고 리듬감있는 가로경관을 조성하기 위해 초고층과 저층 개방공간을 반복배치함으로써 스카이라인을 아름답게 가꾸고, 올림픽로변은 전면에 저층상가를 배치해 강한 방향성을 형성한다는 것이다. 또한 주요도로변은 초고층탑상형 건물을 일정간격으로 배치해 리듬감있는 가로경관을 창출한다는 복안이다. 이와함께 주택건설시장에 활기를 불어넣음으로써 침체된 건축경기를 되살리겠다는 전략도 감안됐다.기본계획안은 이밖에 5개 지구에 들어설 아파트를 전용면적 60㎡(18평) 이하 소형이 1만8,260여가구, 85㎡(25.7평) 이하 중형이 1만9,400여가구, 25.7평 초과 대형이 2만5,500가구 규모로 정했다.

◇추진과정=5개 저밀도지구는 당초 5층 이하 아파트만 들어설 수 있으나 건립된지 20여년이 넘어 상당수가 낡았고, 일부는 연탄으로 난방을 하는 등 주거환경이 열악해 오래 전부터 재건축을 추진해왔다. 이에따라 지난 93년 시의회에서 재건축 요구청원이 채택됐고 관계부서 협의, 주민합의과정을 거쳐 서울시는 지난 96년11월 재건축기준을 발표했다. 이후 서울시는 97년5월부터 10개월간 5개지구의 개발구상안을 현상공모, 당선안을 기초로 기본계획을 수립했다. 개발계획을 발표할 당시에는 건설경기가 과열돼 부동산투기, 자재난, 전세난 등이 우려돼 개발시기를 단계적으로 조정할 계획이었으나, IMF사태로 침체된 건설경기를 활성화하기 위해 이번에 시행계획을 발표한 것이다. 재건축청원이 있은후 6년여만에 개발계획이 확정된 셈이다.

◇용적률= 275~285% 수준에서 15~25층 안팎으로 지어진다. 기준용적률은 270%지만 소형평형을 30% 이상 짓도록 의무화하는 대신 5%의 인센티브 용적률을 일률적으로 부여했다. 여기에 학교용지, 도로, 공원 등 공공용지 확보비율에 따라 최고 10%까지 추가 용적률 인센티브를 받을 수 있다. 학교용지를 내주는 잠실지구 3곳(1·3·시영단지), 화곡지구 1곳(우신단지·홍진1차), 암사·명일지구 1곳(강동시영1차·동서울)의 추가 인센티브가 10% 수준에 이를 것으로 예상된다. 이 정도면 층고가 2층 안팎 올라간다. 건폐율은 25% 이하가 적용된다.

◇평형= 소형평형을 30% 이상 지어야 하기 때문에 전용면적 60㎡(18평) 이하 소형아파트는 1만8,260여가구가 지어진다. 소형평형 의무건축비율이 폐지됐지만 전체 세대수의 82.4%인 4만1,000여가구가 18평형 이하기 때문에 재(再)정착률을 감안한 것이다. 그 대신 나머지 평형을 조합측이 협의해서 결정할 수 있다.

다만 시가 용적률·건폐율과 공공용지 등을 감안해 추정한 결과 전용면적 60㎡(18평) 이하 소형이 1만8,260여가구, 85㎡(25.7평) 이하 중형이 1만9,400여가구, 25.7평 초과 대형이 2만5,500가구가 지어질 것으로 보인다.

기본용적률 270% 건립분인 6만870여가구에 대해서는 전용면적 60㎡이하, 85㎡이하, 85㎡ 초과분의 비율을 3:3:4로, 인센티브 적용분 2,300여가구에 대해서는 5:5로 적용한 결과다. 인센티브 적용분은 조합측이 자율적으로 평형을 선택할 수 있다.

◇사업일정= 앞으로 1개월동안의 공람기간중 각종 의견과 관계부서와 전문가의 의견을 수렴해 최종안을 마련해 확정, 고시된다. 잠실시영, 반포주공 1·3단지 등 사업추진이 빠른 곳은 올해안에 사업계획승인이 떨어져 내년 상반기중 주민 이주절차를 끝내고 하반기중 착공에 들어갈 전망이다. 서울시와 구청들은 관련절차를 최대한 신속하게 처리한다는 방침이다. 이에 따라 빠른 곳은 오는 2003년3월부터 입주할 수 있을 것으로 보인다. /임웅재 기자 [e-mail]