분양권살땐 보증여부 꼭 확인을

「분양권 전매로 산 아파트 업체가 부도나면 무조건 보증대상에 포함될까」분양권 전매로 아파트를 산 사람은 앞으로 최초 계약자의 아파트 분양사유와 해당 아파트에 대한 주택공제조합의 보증내용을 반드시 확인해둬야 할 것으로 보인다.

최초 계약자가 하도급 공사나 자재 납품 대금 대신 받은 아파트의 분양권을 비롯, 보증약관상 보호를 받지 못하는 아파트가 수두룩한 까닭이다.

대법원은 지난 96년 부도난 세성건설에서 목재대금 대신 시공중인 아파트를 받은 하청업체들(이원재 등 3명)이 주택공제조합을 상대로 낸 보증채무금 환급청구소송에서 「조합의 보증이행책임이 없다」고 판결했다.

이는 주택건설촉진법이 정한 아파트 분양 절차와 방법에 따라 구입한 아파트가 아니면 주택공제조합의 분양보증대상에서 제외된다는 것을 의미한다.

◇하청업체가 공사대금 대신 받은 아파트는 보증대상이 아니다=분양권 전매로 산 아파트에 안전하게 입주하려면 우선 해당 아파트가 조합의 분양보증을 받았는지 여부를 확인해야 한다.

또 보증을 받았을 지라도 하청업체·또는 자재납품업체가 공사대금으로 받은 아파트는 보증대상에서 제외된다는 점도 명심해야 한다. 따라서 분양권 전매에 따른 위험부담을 줄이려면 최초계약자가 정상적인 청약일정에 따라 분양을 받았거나 미분양분을 매입한 경우를 선택하는 것이 좋다.

◇입주지연에 따른 지체보상금은 보증대상이 아니다=주택공제조합은 대물(代物)로 받은 아파트뿐 아니라 이미 납부한 계약금과 중도금을 제외한 이자와 기타 비용에 대해서는 보증 책임을 지지 않는다는 것도 명심해야 한다.

또 건설업체가 입주자모집공고상에 약속한 입주예정일 이내에 아파트를 완공하지 못한 경우 입주자들에게 물게 되는 지체보상금 역시 조합은 책임지지 않는다. 특히 사업주체가 지정·통보한 은행계좌를 통하지 않고 다른 방법으로 납부한 분양대금에 대해서도 보호받지 못한다.

분양대금을 제때 내지 않아 연체이자를 물었다가 건설사가 부도로 쓰러져 조합이 분양대금에 대한 환급결정을 내릴 경우 연체이자는 되돌려받을 수 없다.

◇분양계약 해지때는 가급적 빨리 돈을 돌려받아라=건설사가 부도로 쓰러지기 전에 분양계약을 해지한 경우 부도 이전에 해당 건설사로부터 분양대금을 돌려받아야 한다. 부도가 난 후엔 사실상 돈을 돌려받을 방법이 없기 때문이다. 또 입주자모집공고일 이전에 불법으로 분양계약을 맺은 경우 이미 낸 분양대금을 돌려받을 수 없다.

한편 입주자모집공고에 게재된 일정보다 앞서 낸 선납중도금에 대해서는 현재 2개 법원에서 소송이 진행되고 있어 재판부가 어떤 결정을 내릴지 귀추가 주목된다.

주택공제조합 관계자는 『조합이 정상적으로 보증을 섰더라도 정상적인 절차에 의한 분양이 아닐 경우 책임을 지지 않는 경우가 많다』며 『분양권 매입 전에 의심나는 부분이 있으면 반드시 보증대상인지 확인한 후 매입을 결정해야 한다』고 밝혔다. /전광삼 기자 [e-mail]