[부동산기자의 돋보기] 명의변경 안된 택지거래

토지거래허가제의 적용을 받지않는 택지개발지구내 택지에 대한 불법거래가 늘고 있어 투자자들의 주의가 요망된다. 수도권 및 충청권지역 상당수가 토지거래허가 구역으로 묶인 이후 토지시장 침체가 이어지고 있지만 수도권 인기택지지구 내 단독택지는 높은 프리미엄을 유지하는 등 전반적인 시장분위기와는 다른 모습을 보이고 있다.

이 같은 현상은 택지지구가 거래 규제를 받지않고 입지여건이 양호해 수요가 꾸준하기 때문이라는 것이 전문가들의 분석이다. 지난해 하반기 이후 실제 거래는 크게 줄었지만 용인죽전, 용인동천ㆍ신봉 등 인기택지지구의 단독택지의 경우 60~70평 규모의 도로변 목 좋은 곳은 1억5,000만원 정도의 웃돈을 유지하고 있다. 하지만 높은 웃돈과 60%를 넘는 명의 변경률만을 보고 투자에 섣불리 나설 경우 피해를 볼 수 있다. 택지분양권 전매과정에서 명의변경을 하지 않은 채 다음 매수자에게 넘기는 불법거래가 많기 때문이다.

웃돈 호가만 최고 2억원 대에 달하는 용인동백지구 이주자용 택지(223필지)는 전매가능 시점이후 한달이 지났지만 명의 변경률은 다른 지구의 절반에도 못 미치는 22%(50필지)에 불과하다. 한 필지에 대해 수 차례 거래가 이뤄지지만 정작 명의를 변경하지 않고 다음 매수자에게 팔아 넘기는 것.

이 같은 불법거래가 늘고 있는 것은 거래허가는 받지 않지만 양도세를 내야 하는 부담 때문이다. 토지취득 후 1년이 되기 전 팔면 실거래가를 기준으로 양도차익의 36%를 무조건 양도세로 내야 한다. 원소유자가 웃돈 1억원에 판다면 자진신고 시 주민세를 합해 3,600만원정도를 세금으로 내는 꼴이다. 1년이 지나면 누진세율에 따라 9~36%까지 양도세를 물린다. 따라서 명의변경이 되지 않은 채 수 차례 거래과정을 거칠 경우 최종 매수자는 부풀어진 웃돈에 대한 양도차 부담을 고스란히 떠안을 우려가 있다.

특히 실수요자는 토지사용시기에 택지소유 이전등기에 필요한 권리관계를 인정 받지 못해 큰 낭패를 볼 수도 있다는 점을 주의해야 한다.

<박현욱기자 [e-mail]>