신길23구역/영등포상권 인접 편익시설 즐비(재개발 순례)

◎12개동 1,181가구중 326가구 일반분양/내년 3월 착공… 99년 11월 입주예정/32평형 2억 투자 5천만원 차익기대서울 서남부지역의 대표적인 낙후지역으로 꼽히는 영등포구 신길동244일대가 대규모 아파트단지로 변한다. 이 지역 주민들은 애초 주민자력개발 방식으로 재개발을 추진해왔으나 주민간의 이해관계 대립이 심해 사업방식을 변경, 지난해말 합동재개발 사업승인을 받으면서 본격적인 재개발사업추진이 가능케 됐다. ◇입지여건 신길23구역은 서울 서남부 부도심권인 영등포 상권에 인접, 각종 생활편익시설이 밀집해 있다. 경방필, 롯데, 신세계백화점 등을 이용하기 편리하고 주변에는 재래시장도 열린다. 대방로, 신길로, 도신로를 따라 영등포, 여의도, 노량진, 시흥대로로 연결돼 교통여건이 좋다. 또 지하철 영등포·대방역이 가깝고 내년에 개통예정인 지하철 7호선 보라매역은 걸어서 5∼10분 거리다. 우신초등학교를 비롯, 영등포여중고·성남중고교 등 각급 학교도 인접해 있다. ◇재개발 사업현황 신길23구역 재개발사업은 지난 73년 구역지정고시이후 사업이 지연되다 지난해말 사업시행인가후 활발히 추진되고 있다. 1만7천8백여평의 사업부지에 22층아파트 12개동 1천1백81가구와 부대시설이 들어선다. 평형별로는 ▲14평형 3백87가구 ▲24평형 2백14가구 ▲32평형 3백50가구 ▲43평형 2백30가구다. 시공은 삼성건설이 맡았고 내년 3월 착공, 상반기중 일반에 분양한 뒤 오는 99년 11월 입주예정이다. 일반분양 물량은 조합원분 4백68가구와 세입자용 임대주택을 제외한 3백26가구. 이주비는 무이자 6천5백만원, 유이자 1천5백만원. 전체 부지중 사유지는 45%정도다. ◇투자분석 32평형을 배정받기 위해서는 가옥이 딸린 지분을 매입하면 되고 43평형은 가옥이 있는 땅을 30평이상 구입해야 가능하다. 시세는 사유지가 평당 7백만∼8백만원, 국공유지는 5백만∼5백50만원선이다. 32평형에 입주하기 위해 사유지 20평형과 주택 15평을 1억4천만원에 살 경우 이 지분 감정가액은 7천만원정도. 아파트 분양가를 1억3천만원으로 예상하면 6천여만원을 추가로 부담, 모두 2억원을 투자해야 한다. 주변 아파트 시세와 비교, 입주시 시세를 2억5천만원으로 보면 약 5천만원의 투자이익을 기대할 수 있다. 같은 32평형을 배정받기 위해 국공유지 15평과 15평짜리 주택을 구입할 경우는 지분구입에 1억1천만원이 소요된다. 이때 감정가격과 분양가, 추가부담액은 같지만 5천만원 정도의 불하대금을 부담, 총 투자금액은 2억2천만원에 달해 투자수익은 비슷하다. 다만 불하대금은 5∼10년동안 나눠 낼 수 있다는 장점이 있다. 43평형의 경우 20평짜리 주택이 딸린 사유지 30평을 샀을 경우 지분매입가격으로 1억8천만원, 감정평가액 1억4백만원을 예상할 경우 추가부담액은 7천6백만원정도. 따라서 분양가를 1억8천만원정도로 예상하면 7천6백만원정도를 추가로 부담, 모두 2억8천6백만원을 투자하는 셈이다. 그러나 입주시 시세를 3억5천만원으로 보면 6천4백만원 정도의 투자수익이 예상된다. 자료제공:21세기 컨설팅 34119100<유찬희>