[부동산] 강남 아파트 투자수익률 급락

주택거래신고제 시행으로 취득ㆍ등록세가 크게 오른 강남아파트의 투자수익률이 급격히 하락하고 있다.

3~5배 가량 오른 취득ㆍ등록세 및 높아진 양도ㆍ보유세액을 보전하기 위해 서는 3년간 최소 10% 안팎에서 80% 후반 대까지 올라야 본전을 건질 수 있 기 때문이다.

예를 들어 매매가격이 8억8,000만원이고 전셋값이 4억5,000만원인 강남구대치동 S아파트 38평형을 자기자본으로 구입해 1년 동안 보유할 경우 ▦취 득ㆍ등록세(5,104만원) ▦재산세(81만원) ▦매매가격과 전셋값 차액 분의예상은행이자(1,420만원, 금리 3.3%로 계산) ▦취득ㆍ등록세에 따른 기회비용(168만원) 등을 합쳐 6,773만원의 비용이 들어간다. 따라서 이 아파트 를 구입해 3년을 보유하면 1억1,265만원, 5년을 보유하면 1억5,375만원의비용이 각각 소요된다.

매매가격과 전셋값 차액분 4억3,000만원을 융자해 구입할 경우에는 이자부 담액이 그만큼 늘어 비용이 1년 보유시 7,863만원, 2년 보유시 1억3,505만 원, 5년 보유시1억9,105만원으로 각각 늘어나게 된다.

1가구 3주택 이상 소유자가 이 아파트를 3년 거주한 뒤 팔 경우 들어간 비 용 1억1,265만원을 건지기 위해서는 3년 동안 집값이 순수하게 6억5,000만 원(양도세82.5% 계산시 1억1,375만원 차익)은 올라야 한다. 은행융자를 끼 고 집을 샀다면 매년 29.5%씩, 3년간 무려 88.6%(상승분 7억8,000만원) 상 승해야 한다는 계산이 나온다. 1가구 2주택 소유자가 이 아파트를 3년 거주요건을 충족시킨 뒤 팔 경우에는 매년 9.8%씩, 3년간 29.5%(상승분 2억6,000만원) 상승해야 하며, 은행융자를 끼고 산 경우라면 매년 11.7%씩, 3년간 35.2%(상승분 3억1,000만원)가 올라야 본전을 건질 수 있다.

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