여유자금별 부동산 투자 방법

1억 미만은 소형 오피스텔

1억~3억, 상가·뉴타운 빌라

3억~5억땐 재건축 노려라

여유자금별 부동산 투자 방법

1억 미만은 소형 오피스텔1억~3억, 상가·뉴타운 빌라3억~5억땐 재건축 노려라

전재호 기자 [e-mail]

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• "5,000만원 이하땐 전세 안고 매입을"

1억원의 여유자금으로 부동산에 투자하고 싶다면 오피스텔이 좋을까, 아파트가 좋을까. 또 2~3억원 가량의 여윳돈으로는 어디에 투자할 수 있을까.

지난해 주식시장에서 재미를 봤지만 최근 변동성 장세를 맞아 부동산으로 눈을 돌리고 싶은 투자자에게, 또는 현재 가진 여유자금으로 마땅한 투자처를 찾는 투자자들을 위해 여유자금별 투자처를 소개한다.

◇1억원 미만은 오피스텔이 제격=부동산 투자는 주식과 달리 투자 단위가 크기 때문에 1억원이라고 하더라도 투자 범위가 크게 제한된다. 전문가들은 1억원 미만의 여유자금으로는 오피스텔 투자가 제격이라고 말한다.

오피스텔은 청약 통장이 없어도 분양을 받을 수 있고 전매제한 금지 조항도 없다. 또 주거용으로 사용해도 청약 가점제에서는 주택 수에 포함되지 않기 때문에 무주택 기간을 늘릴 수 있는 장점도 있다.

오피스텔 투자는 시세차익 뿐 아니라 연 7~8% 수준의 임대 수익도 기대할 수 있다. 이 때문에 임대가 쉬운 소형을 선택하는 게 유리하다. 오피스텔은 특히 지역 선택이 중요하며 업무시설과 상업시설 밀집지역이 유리하다. 수요층 대부분이 학생이나 독신자 등 나홀로 가구이기 때문에 생활 시설 편의성을 중요시 하기 때문이다.

교통도 중요하다. 대중 교통을 편리하게 이용할 수 있는지 주차 공간은 확보했는지도 꼼꼼히 살펴야 한다. 최근 분양하는 오피스텔 중에서는 전용 면적을 높이면서 주차공간을 대폭 줄인 경우도 있기 때문이다.

전문가들은 유망지역 오피스텔로 직장인 임대 수요가 많은 강남지역이나 대학가 주변을 꼽았다. 선릉역 일대 지역은 한 때 공급 과잉 우려가 있었으나 최근 삼성타운 입주를 앞두고 재고 물량이 줄어든 상태다. 부동산 정보업체 내집마련정보사는 1억원 미만의 주요 오피스텔로 강남 역삼, 삼성동 일대와 관악 봉천동, 종로 숭인동, 관철동 일대를 꼽았다.(표1 참조)

◇1~3억원은 상가 및 뉴타운=여유자금이 1억원에서 3억원 사이라면 상가나 뉴타운 지역 빌라를 사는 방법이 있다. 또 수도권 인근 지역의 토지도 대상이 될 수 있다.

상가는 거주지는 물론 역세권과 주택지 상권 가운데 재래시장을 끼고 있는 상권이나 지하철역 주변 등 투자지역을 몇 곳으로 압축해 지속적으로 조사하는 것이 좋다. 여기에 상권 이용 가구수, 업종 및 경쟁점, 상권의 크기, 점포 입지조건 등도 인근 공인중개사를 통해 파악하면 실패할 확률이 줄어들게 된다.

과거엔 테마상가가 인기를 끌었지만 최근엔 부진한 모습을 보이고 있어 대단지 아파트나 수도권 택지지구의 단지 내 상가를 살펴보는 게 좋다. 최근 분양중인 주요 단지 내 상가는 성북구 길음뉴타운, 화성시 향남택지개발지구 10블록 등이 있다.

재개발 및 뉴타운 지역도 눈 여겨 볼 만 하다. 재개발은 하나의 단일 구역 사업으로 이뤄지는 사업이며 뉴타운은 여러 재개발 구역을 한데 묶어 진행하는 광역단위의 계획 개발이다. 뉴타운으로 지정되면 녹지, 교육, 문화, 기반시설 등이 조화를 이뤄 발전하기 때문에 재개발 구역보다 지분 값 상승이 크다는 장점이 있다. 가령 재개발 지역의 지분 3.3㎡당 가격이 최고 3,000만원이라면 뉴타운 지분은 6,000만원 이상 오르기도 한다.(표2 참조)

뉴타운 중 중앙대학교 인근의 흑석뉴타운 일대는 현재 지분 가격이 높은 상태지만 발전 가능성은 아직 높은 것으로 예상됐다. 지분이 33㎡이하인 지역의 가격은 3.3㎡당 2,300만~4,000만원, 33㎡초과 지역의 지분 값은 3.3㎡당 1,800만~2,500만원 수준. 지분 20㎡를 3.3㎡당 4,000만원에 매입할 경우 투자금은 2억4,000만원 가량이 된다.

양지영 내집마련정보사 연구원은 “흑석뉴타운 일대는 한강 조망권이 있는 데다 주변 지역에서 재개발, 뉴타운 등이 진행되고 있어 가격이 더 오를 가능성이 높다”고 내다봤다. 뉴타운 지역의 지분이 낮을수록 가격이 비싼 이유는 20㎡미만의 토지는 토지거래허가 대상에서 제외돼 거래가 쉽게 이뤄지기 때문이다.

토지는 토지거래허가구역이 아니면서 수도권 공장 수요가 예상되는 충북 음성 및 진천, 경기 이천 등이 유망 지역으로 꼽혔다.

◇3~5억원은 재건축 노려볼 만=여윳돈이 3억원에서 5억원 사이라면 재건축 아파트도 투자 대상이 된다.

전문가들은 재건축 아파트 구입 시 강남을 벗어나지 말라고 조언한다. 재건축 아파트는 최근 각종 규제 때문에 인기가 떨어진 상태지만 서울 강남권에서 신규 아파트 공급이 어려운 상태기 때문에 장기적으로는 재건축을 할 수 밖에 없을 것이란 관측이 우세하기 때문이다.

5억원 미만으로는 서초 잠원동 한신8차 아파트 56㎡형과 강남 개포 주공 2단지 26㎡형이 있다. 시세는 한신8차가 4억7,250만원, 주공 2단지가 4억6,000만원 선이다. 강동 고덕동 주공2단지도 36㎡형이 4억8,000만원 가량이다.

재건축 아파트 투자 시에는 층고가 낮은 단지가 좋다. 고층 단지의 경우 그 만큼 조합원 수가 많아 개인당 대지지분이 적어지기 때문이다. 또 입지 여건은 물론 사업 추진 단계도 가격에 영향을 미치는 중요한 변수다. 재건축은 순수 민간 사업이기 때문에 조합과 시공사 간 협의가 원만하지 않을 경우 사업이 지연될 수 있어 사업추진 단계를 조합과 시공사 측에 확인해 봐야 한다.

고준석 신한은행 PB는 “재건축은 면적이 적더라도 교육 및 주거여건이 좋은 곳을 선택해야 한다”며 “송파구 장지동이나 성동구 성수동 등도 동남권 유통단지, 뚝섬상업용지 개발 등의 영향을 받을 수 있어 관심을 가질 만 하다”고 조언했다.

입력시간 : 2007/11/18 15:32