전세계약전에 경락됐으면 보증금 보호안돼(부동산 상담코너)

◎1년기한 계약해도 법적 임대차기간 2년 인정문=임대보증금 4천만원에 전세계약을 하고 아파트에 입주했다. 입주하고보니 이 아파트가 경매를 통해 제3자에게 경락허가까지 결정돼 있었다. 전세보증금을 보호받을 방법이 없는지.

답=경매대금에서 전세보증금을 돌려받을 수 없다. 다만 집주인에게 보증금 반환청구를 할 수 있을 뿐이다. 부동산에 대한 강제경매시 채권자가 배당을 요구할 수 있는 시기는 경락기일 이전까지다. 전세계약을 체결하기 전에 법원이 제3자에게 경락허가를 결정했다면 세입자는 배당요구를 할 수 있는 채권자도 아니고 배당요구를 할 수 있는 시기도 지났다.

문=96년 7월 다가구 주택 일부를 보증금 3천만원, 1년기한으로 임대해 살았다. 본인의 사정으로 임대기간을 1년 더 연장하고 싶은데 집주인이 전세금을 7백만원이나 올려달라고 한다. 7백만원씩 전세금을 올려줄 여유가 없는데 이 경우 집을 비워주어야 하는지.

답=전세금을 올려주지 않고 1년 더 살 수 있다. 주택임대차 보호법은 「기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다」고 명시돼 있다. 따라서 1년계약을 했더라도 2년 기한이 되는 98년 8월까지 전세금을 올려주지 않고 살 수 있다.

문=지난해 친구에게 4천만원을 빌려주면서 대물변제계약을 통해 돈을 갚을 수 없으면 아파트(시가 4천만원)를 대신 주기로 했다. 최근 친구가 돈을 갚을 수 없게 돼 그 아파트를 받기로 했다. 그 아파트는 월세로 임대중이다. 본인이 세입자에게 임대료를 요구할 수 있는지.

답=본인 앞으로 소유권 이전 등기를 마치면 임대료를 요구할 수 있다. 만약 소유권 이전 등기가 이뤄지지 않아 아파트가 친구 명의로 돼 있으면 세입자에게 임대료를 요구할 수 없다.