기준시가제 폐지론 대두

시가반영비율 낮아 탈세·투기등 부작용"실거래가로 양도세 과세" 목소리 높아

부동산 팔 때 양도차액 산정의 기준이 되는 기준시가제를 폐지해야 한다는 지적이 일고 있다. 실거래가격을 반영하지 못해 소득에 대해 과세한다는 조세원칙에도 어긋날 뿐만 아니라 양도ㆍ취득자료가 전산입력되고 있어 기준시가 도입 취지가 퇴색됐기 때문이다.

특히 집값이 폭등할 경우 기준시가를 수시로 조정, 시가에 근접할 수 있도록 하는 보안조치가 있지만 사후처방이어서 투기방지의 실효성도 떨어진다는 지적이다.

10일 재정경제부와 조세전문가들에 따르면 과세당국이 양도세 산정을 위해 적용하고 있는 기준시가제를 폐지하고 실지거래가액을 기준으로 양도세 과세에 나서야 과세의 형평성이 확보된다는 것이다.

양도세 기준시가는 부동산을 사고 팔 때 양도ㆍ양수자들이 양도세 부담을 줄이기 위해 양도가액을 낮춰 신고하는 사례가 대부분으로 실질적으로 소득 탈루가 이뤄지고 있다고 보고 이를 최대한 차단하기 위해 시행되고 있다.

▶ 현실과 동떨어진 기준시가

기준시가를 매년 발표하는 국세청은 기준시가를 실거래가액 기준으로 지역과 주택크기에 따라 70~90%수준에서 책정하고 있다고 설명한다.

그러나 현실은 그렇지 못하다. 최근 투기의 진원지로 지적되는 강남 저층 재건축대상 아파트의 기준시가는 지난 4월 한차례 인상했음에도 시세의 50~60%에 그치고 있다.

예를 들어 시가 5억원 하는 잠실 주공아파트 15평아파트의 기준시가는 2억3,800만원에 불과하다. 기준시가의 시가반영비율이 이처럼 낮다 보니 양도세부담도 그다지 크지 않다.

실거래가로 양도세를 산정할 경우 예전보다 양도세 부담이 2~5배가량 늘어날 것으로 추정되고 있다.

전문가들은 부동산투기를 조세정책만으로 차단하는 데는 한계가 있지만 투기수요 내지 가수요를 억제하는 데는 실거래가에 의한 양도세 산정방식이 상당한 효과를 거둘 것으로 전망하고 있다.

▶ 기준시가 폐지론

조세전문가들은 현재 국세청이 운영하고 있는 국세통합전산망에는 과거와 달리 부동산의 양도ㆍ양수가액이 모두 기록돼 소득세 부과 소멸시한인 최장 10년동안 보존하고 있어 기준시가제의 실효성이 떨어진다고 주장하고 있다.

즉 양도가액을 낮춰 신고한 가액으로 부동산을 산 사람은 추후 해당 부동산에 대해 양도세신고를 할 때 과거 매입가격이 세무당국의 전산망에 기록돼 있어 매입가격 등을 높여 신고할 수 없다는 것이다.

과거의 양도ㆍ양수가액을 10년간 보존하는 마당에 행정력을 낭비해 가며 별도의 가격을 산정할 필요가 있느냐는 지적이다.

기준시가제도는 미국 등 선진국에서는 아예 없는 제도로 실지거래가액보다 낮은 수준이기 때문에 실제로 벌어들인 양도차익에 대한 과세가 이뤄지지 않고 있어 정부가 탈세를 조장한다는 지적을 받고 있다.

▶ 실거래가 적용가능한가

정부는 기준시가를 폐지하고 실거래가격으로 양도세를 부과하는 것이 조세원리만 따진다고 하면 합당하지만 공시지가 등 다른 기준가격이 상존하는 등 문제점도 적지 않아 시행하기에는 아직 이르다는 판단이다.

재경부 관계자는 "기준시가제를 없애는 쪽으로 세제를 개편하는 게 바람직하지만 아직은 이르다고 판단한다"며 "그러나 검토대상이 돼야 하는 것은 분명하다"고 말했다.

재경부는 부동산안정대책의 하나로 마련된 1가구3주택이상자에 대한 실지거래가액 과세의 효율성을 따져보고 기준시가제를 폐지하는 방안을 적극적으로 검토한다는 방침이다.

권구찬기자