전세 확정일자인의 효력·절차/보증금 가장 확실한 안전장치

◎후순위 권리자·채권보다 우선 변제받아/주인동의 필요없고 주민등록 이전 필수세들고 있는 집이 경매 처분되면서 세입자들의 피해가 속출하고 있는 가운데 본격적인 이사철을 맞아 전세입주자들이 보증금을 떼일까봐 불안에 떨고 있다. 안전하게 전세보증금을 반환받을 수 있는 확정일자인의 효력을 소개한다.

◇확정일자인 효력

임대보증금을 돌려받기 위해 가장 안전한 길은 「전세권설정등기」를 해두는 것. 전세권을 설정하면 이후에 다른 권리관계가 존재하더라도 이보다 우선순위를 주장할 수 있다.

그러나 현실적으로 전세권설정은 매우 힘들다. 법률상 까다로워서가 아니라 집주인의 협조가 어렵기 때문이다. 전세권설정은 반드시 집주인의 인감이 첨부된 동의가 필요하고 보통 30만∼40만원의 비용을 별도로 들여야 하기 때문이다.

따라서 복잡한 절차나 비용을 들이지 않고도 임차보증금을 안전하게 회수할 수 있는 방법이 이른바 「확정일자인」이다.

주택임대차보호법에 따라 세입자는 전세권설정등기를 하지 않더라도 임차인이 주택의 인도와 주민등록 전입신고를 마치고(대항요건) 임대차계약서상의 확정일자인을 받아두면 민사소송법 및 경매법에 의한 경매, 또는 국세징수법에 의한 공매시 임대주택(대지포함)의 환가대금에서 후순위 권리자, 기타 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있다고 규정하고 있다.

이는 민법에서 규정하고 있는 전세권 설정자가 부동산 전부에 대해 후순위 권리자 및 기타 채권자에게 전세금을 우선 변제받을 수 있는 권리와 같은 효력이다.

또 확정일자인은 대항요건을 갖췄음을 전제로 하기 때문에 반드시 주민등록을 이전해야 우선변제를 요구할 수 있다는 점을 주의해야 한다.

◇확정일자인 받는 절차

확정일자인을 받기 위해서는 공증사무소나 법원(등기소)에 계약서(완결된 원본)를 지참하고 가면 된다. 인지값은 1장당 6백원이며 법원이나 공증사무실에서는 확정일자 장부에 기재하고 이때 발생된 번호를 표시해준다. 이때 집주인의 동의는 전혀 필요치 않으며 임차인에게도 법률상 문제가 발생하지 않는다.<유찬희>