과세 경과조치 둬 선의의 피해 막기

주택 2년이상 보유자 1년내 처분하면 비과세정부가 9.4부동산 안정대책으로 이전보다 훨씬 강화된 소득세법 개정안에 경과조치를 두려는 이유는 선의의 피해자들이 발생할 것이 우려되기 때문이다.

여기에는 투기를 목적으로 주택을 무차별 매입해 보유하고 있는 개인들은 과세를 강화해서라도 색출해 응당한 세금을 매겨야 하지만 이로 인해 불가피하게 주택을 갖고 있는 개인들까지 무겁게 과세할 경우 조세저항이 심해질 것이란 판단도 크게 작용했다.

이에 따라 서울이나 분당, 일산 등 5개 신도시와 과천에 주택을 갖고 있는 사람들은 거주목적이 아니라면 정부가 정한 경과기간 안에 처분하는 것이 여러모로 유리할 것으로 보인다.

◇1세대 1주택자가 비과세를 받으려면

정부는 지난 9.4대책을 통해 그동안 3년이상만 보유하면 1세대 1주택에 대해 무조건 양도소득세를 면제해 주던 소득세법에 1년이상을 살아야만 한다는 조건을 새로 달았다.

물론 이 개정안이 전국적으로 적용되는 것은 아니지만 서울이나 5대 신도시, 과천에 주택을 보유하고 있는 개인들에게는 상당한 타격이 가할 수 있는 조치였다.

이에 따라 이 조치를 피하기 위해서는 정부가 19일 마련한 경과조치를 눈여겨 봐야한다고 부동산 전문가들은 강조하고 있다.

우선 이 지역에서 주택을 보유한 지가 2년이 안된 개인들은 무조건 1년이상을 거주해야만 종전의 비과세 혜택을 받을 수 있다. 1년이상 거주의 기점은 개정 소득세법이 시행될 것으로 예상되는 이달말 또는 다음달 초다.

또 2년이상을 보유한 사람들은 1년이내에 팔기만하면 비과세혜택을 받을 수 있다.

3년이상을 갖고 있던 개인들은 양도세의 압박을 받을 필요가 없다.

◇고급주택은 당장 계약해야 절세

정부관계자들은 9.4대책에 따라 소유하고 있는 주택이 고급주택으로 새로 분류된 개인들도 절세를 위해서는 매매계약을 서둘러야 한다고 설명했다. 고급주택으로 새로 편입된 주택은 전용면적 45평이상 50평이하의 주택들. 이 주택들을 보유한 개인들은 경과기간이 지나면 시가를 기준으로 한 양도세를 물어야 한다.

그러나 개정 소득세법이 시행되기 전에 매매계약을 하고 2개월안에 처분할 경우에는 1가구 1주택의 경우 비과세, 1가구 2주택이상인 경우는 실거래가격이 아닌 기준시가로 세금을 물면 된다. 예를 들어 지난 99년 1월 7억5,000만원을 주고 산 서울 서초구 S아파트 62평(전용 49.6평)의 경우 1가구 1주택자이고 3년이상 거주요건만 충족했다면 양도세를 물지 않아도 된다.

그러나 2개월이후 팔 경우에는 양도차액 3억5,000만원에 36%의 양도세율을 곱한 후 누진공제 1,170만원을 뺀 1억1,430만원을 세금으로 내야 한다.

◇3주택이상 소유자들도 경과조치

주택을 많이 갖고 있는 사람들도 세금을 줄일 수 있는 길이 있다. 정부는 개정시행령 시행전 매매계약을 하고 2개월이전에 처분하는 경우에는 기준시가를 기준으로 양도세를 매기는 경과조치를 뒀다.

예컨대 현재 기준시가가 3억5,200만원이고 실거래 가격이 5억5,000만원인 서울 강남구 H아파트(34평)의 경우 2개월이내에 팔경우 양도세로 6,003만원만 내면 된다. 그러나 이후에 되팔 경우에는 이보다 50%이상이 많은 9,630만원을 내야한다.

박동석, 권구찬기자