[알기쉬운 건축이야기] 19. 도시지역구분 기준

국토이용관리법에 따르면 전국을 도시지역과 준도시지역, 농림·준농림·자연환경보전지역 등 5개 지역으로 나누고 이를 다시 구체적으로 세분, 국토를 관리한다. 관리수단은 개별법령에서 정하고 있다.인구의 대다수가 거주하는 도시지역은 도시계획법에 의해 관리된다. 가장 큰 수단은 용도지역과 용도지구다.

용도지역은 한 위치에 2개 이상의 지역을 중복지정할 수 없다. 용도지구는 용도지역만으로 도시관리가 어려울 때 특별한 목적의 규제를 위해 추가로 지정되는데 2개 이상을 중복지정할 수 있다.

지역은 크게 주거·상업·공원·녹지지역의 4개 지역으로 구분한다. 주거지역은 다시 전용·일반·준주거지역으로 나누고, 상업지역은 중심·유통·근린상업지역으로, 공업지역은 전용·일반·준공업지역으로, 녹지지역은 자연·보전·생산녹지지역으로 세분한다.

용도직는 미관지구·풍치지구를 비롯, 보존·고도·아파트지구 등 다양하다. ◇주거지역의 세분=서울은 85.2%, 부산은 62.6%, 광주는 67.5%가 주거지역일 정도로 도시의 대부분을 차지한다.

주거지역을 다시 세분하면 주거용의 경우 2층이하·8㎙이하로만 건축할 수 고 허용되는 용도도 극히 제한적인 전용주거지역은 전국에 12곳 뿐이다.

준주거지역은 주거지역과 상업지역의 중간적인 성격을 갖는 곳이다. 주거지역에 필요한 어느 정도의 근린상업활동을 허용한다.

주거지역의 약 80%를 차지하는 일반주거지역은 다시 단독·저층 중심으로 주거환경이 양호한 곳을 제 1종, 연립과 중층 아파트 등의 건립이 가능한 곳을 제 2종, 고층 아파트를 건립할 수 있는 곳을 제 3종으로 구분한다.

자연녹지지역이나 전용주거지역을 조정하면서 1종 주거지역으로 지정하는 경우가 있는데 최근 서울 강남구의 일부 전용주거지역을 제1종 주거지역으로 변경하면서 건축물의 높이를 4층 이하로 규제하기로 했다.

◇주거지역의 건축기준=주거지역의 건축기준은 지정목적에 부합되게 건축법에서 따로 정하고 있다. 건폐율·용적률·용도지역 지구에 따른 허용용도 등을 정하고 있는데 건축법에서는 대강만 정하고 구체적인 사항은 각 지방자치단체의 건축조례로 정하고 있다. 따라서 정확한 내용을 알려면 해당지자체의 건축조례를 별도로 확인해야 한다.