[재건축 후분양제 등 도입 효과 있나] 투기적 수요 어느정도 차단 예상

건설교통부가 22일 재건축의 일반 분양아파트에 대해 사실상 후분양제를 도입하고 주상복합도 분양권 전매를 금지키로 한 방안이 투기적인 수요를 어느 정도는 차단할 것으로 기대되고 있다.

또 김포, 파주의 수도권 신도시 지역 등 최근 집값이 꿈틀거리고 있는 지역으로 투기과열지구 지정 대상을 확대키로 한 것도 부동산 시장 안정에 기여를 할 것이란 긍정적인 평가도 나오고 있다. 이는 정부가 주택공급을 늘리면서 단기처방으로 투기세력들의 차익을 제거하는 정책 수단을 강구하겠다는 얘기다.

건교부 최종찬 장관이 이날 기자간담회에서 “투기적인 세력들이 단기이익을 노리고 재건축 일반분양아파트와 주상복합으로 몰리며 집값 상승을 유발했는데 이 같은 기대이익을 차단하는 방향으로 정책의 초점을 맞출 계획”이라고 말했다.

◇단기적으로 효과 있지만 장기효과는 미지수 = 그 동안 부동산과열을 초래한 핵심은 재건축과 주상복합이라는 게 전문가들의 공통된 시각이다.

국민은행에 따르면 올들어 지난 4월말까지 전국 주택가격 상승률이 2.1%로 지난해 전체 16.4% 보다 크게 둔화되는 등 안정세를 보였지만 강남지역의 재건축이 급등세를 보이며 투기적인 수요를 부채질 한 게 사실. 이로 인해 집값은 상승할 것이라는 `부동산 불패론`이 확산됐는데 이번 조치가 재건축에 대한 투기수요를 어느 정도 차단할 수 있을 것으로 전망되고 있다.

이에 따라 집값 급등의 핵심 요인인 재건축에 대한 투기수요를 차단하기 위해 일정공정 후 분양토록 하는 후분양제 도입이라는 칼을 빼든 것이다. 다만 공정률 범위를 따라 효과에 차이가 있을 것으로 예상되고 있다. 이와 관련 건교부는 30~60% 정도를 잠정적으로 설정해두고 있는 것으로 알려지고 있다.

또 주상복합도 투기과열지구 내 일반 아파트처럼 분양권 전매를 전면금지키로 한 것도 주상복합으로의 투기적인 자금 유입을 차단할 수 있을 것으로 기대되고 있다.

국토연구원의 윤주현 박사는 “이번 조치로 인해 단기차익을 노리는 투기적 수요가 많이 줄어들 것”이라며 “ 다만 효과를 극대화 하기 위해서는 되도록 빠른 시일 내에 시행해야 할 것”이라고 강조했다.

그러나 중개업소 및 일부 전문가들은 “정부의 이 같은 조치가 단기적으로 투기적인 수요를 잠재울 수 있지만 근본적인 대책으로는 한계가 있다”고 지적한다. 400조원의 시중 부동자금이 생산적인 방향으로 이동할 수 있도록 하는 근본적인 방안을 강구해야 할 것이라는 시각이다.

◇재건축 기존 조합원에 대한 분양권 전매제한은 없을 듯 = 재건축 기존 조합원의 분양권을 제한하는 것은 사유재산권 침해 소지가 있어 규제하기가 어려울 것으로 보인다.

최 장관은 이와 관련 “재건축 아파트 조합원의 분양권 전매를 제한하는 것은 법을 고쳐야 하는데다 소유권 성격이 강해 도입여부를 신중히 검토해야 한다”고 말했다.

또 재건축 아파트 중 정밀안전진단을 통과하고 사업승인을 받은 경우 후분양제 적용도 불가능할 것으로 예상된다. 건교부 강팔문 주택정책과장은 “재건축의 후분양제를 도입할 경우 관련법을 고쳐야 하는 데 기존 사업승인을 받은 재건축 아파트에 대해 소급적용은 어려울 것”이라고 말했다.

◇투기과열지구 지정대상도 대폭 확대 = 또 투기과열지구 내 아파트 분양권 전매 금지로 인해 비투기과열 지구로 시중자금이 급속히 유입되면서 김포, 파주 주변지역의 부동산가격이 꿈틀거리고 있는 것도 차단하겠다는 게 건교부의 입장이다.

이에 따라 김포, 파주 등 수도권 대부분의 지역이 투기과열지구로 지정될 가능성이 높아지고 있다. 최 장관은 “투기과열지역 및 투기지역 등도 확대하고 이렇게 되면 자연히 전매제한의 범위가 넓어지게 된다”고 말했다. 또 현재 경직되게 운영되고 있는 지정 요건도 고쳐 선제적으로 지역을 선정, 효과를 높이겠다고 강조했다.

<이정배기자 [e-mail]>