[재건축시장 어떻게 움직일까] “하락 장기화” “반짝 침체” 전망 엇갈려

`반짝 침체냐 장기 하락이냐.`정부의 `5.23 대책`에 이어 `9.5 조치`가 잇따라 발표되면서 재건축 시장이 심하게 요동을 치고 있다. 재건축 후 분양에 이어 소형주택 의무공급 비율 확대와 조합원 지위 전매금지 등의 직격탄을 맞은 일부 단지의 경우 시세보다 몇 천만원이 싼 급매물이 속출하고 있는 실정이다.

설상가상으로 내년부터 서울ㆍ5대 신도시ㆍ과천 등 6개 지역의 1가구 1주택 비과세 요건이 `3년 보유 1년 거주`에서 `3년 보유 2년 거주`로 강화될 예정이면서 이를 피하기 위한 `양도세 매물`도 출하가 줄 이을 것으로 전망되고 있다.

항상 정부 대책 발표 후 잠시 주춤거리다 다시 가격이 상승하며 지금껏 `계단식`곡선을 그려왔던 강남권 재건축 아파트 값이 이번에는 과연 어떻게 움직일지 관심이 모아지고 있다.

◇강남권 중층 단지 직격탄 = 뭐니 뭐니 해도 이번 조치로 가장 큰 타격을 입은 아파트는 강남권 중층 단지들. 소형주택 의무공급 비율 60% 이상 확대는 사실상 이들 단지로 하여금 재건축을 추진하지 못하도록 하는 것이나 다름없기 때문이다. 소형주택 의무공급 비율 적용 대상을 1대 1 재건축 단지에까지 확대 적용했는데 이렇게 되면 사업 자체를 추진하지 못한다.

소형 평수의 대형 노후 재건축 단지도 사정은 크게 다르지 않다. 저밀도지구를 제외하고는 대다수가 2종 일반주거지로 지정됐다. 용적률 감소로 인해 수익성 하락이 불가피하고, 조합원 지분 전매 역시 제한을 받는 등 여파에서 벗어날 수가 없는 상황.

◇매도자는 팔자, 매수자는 느긋 = 재건축, 특히 서울 강남권 시장은 `팔자`문의가 쇄도하고 있다. 9.5 조치 여파에 이어 내년부터 강화될 양도세를 피하기 위해 손절매를 하려는 매도인이 늘고 있는 것이다. 강동구 고덕동 주공아파트 인근 부동산 관계자는 “수천만원씩 내려서 내 놓아도 살 사람이 없다”며 시장 상황을 전했다.

각 재건축 단지 조합은 `향후 어떻게 되겠느냐``집값이 더 떨어지지 않겠느냐`는 문의전화로 인해 업무를 중단하는 곳도 나오고 있다. 서초구 반포동 주공 아파트 조합의 한 관계자는 “조합원들의 문의전화로 인해 홍역을 앓고 있다”며 “현 상황에서 어떻게 답해야 할지 갈피를 잡지 못하고 있다”고 말했다.

반면 매도자는 느긋한 분위기다. 재건축 아파트 값이 더 떨어지기를 기다리며 관망세로 돌아섰다. 매물을 찾는 매수 문의는 뚝 끊겼고, 중개업소 게시판에 `급매물` 숫자만 늘고 있는 상황이다.

◇반짝 침체냐, 장기 하락이냐 = 상황이 이런 가운데 강남권 재건축 시장의 향후 전망에 대해서는 의견이 양분돼 있다. 가격 하락이 일시적 현상으로 그칠 것이라는 주장과 본격적인 하락국면에 진입 했다는 분석이 팽팽히 맞서고 있다. 강남구 개포동 미래공인 김봉균씨는 “급매물이 나오고 있으나 현재는 소형 평형 확대로 인해 대형 아파트를 배정 받는 게 불가능 하다는 정도로 인식하고 있다”며 “고강도 정책이 미칠 여파에 대해 잘 모르고 있는 것 같다”고 설명했다. 즉 시간이 갈수록 용적률 강화, 후 분양제, 소형주택 의무공급 비율 확대, 조합원 지분 전매금지 등의 조치가 위력을 발휘하면서 가격이 더 하락할 수 있다는 주장이다.

반면 개포동 남도공인 이창훈씨는 “급매물 출현에 따른 시세 하락 현상은 반짝 현상으로 그칠 가능성이 높다”며 “강남권 재건축 단지를 팔고 다른 곳에 투자할 대체상품이 없는 데다 갖고 있으면 언제간 돈이 되겠지라는 인식이 팽배해 있다”는 것이다. 수익률 측면에서 보면 메리트가 많지 않으나 서울의 택지난, 주택시장에서 강남권의 위치 등을 고려해 볼 때 손절매에 나서는 투자자가 그리 많지 않을 것이라는 분석이다.

또 사업시행 인가를 받은 단지의 경우 조합원 지분 전매가 1회에 한해 가능하고, 소형주택 의무비율은 물론 후 분양제 적용을 받지 않는다. 때문에 이들 단지의 경우 상대적으로 가격이 더 오를 가능성이 많고, 결국 이로 인해 현재의 가격하락 장세는 그리 오래가지 못할 것이라는 주장이다.

<이종배기자 [e-mail]>