[경매부동산 실패사례로 본 성공법] (상)

지난해 말부터 법원경매시장이 뜨겁게 달아오르고 있다. 경매가 시작되기전부터 수백명이 몰려 법원경매장은 발디딜 틈도 없이 북새통을 이루고 있고, 일부 물건에 대해서는 경쟁률이 30~40대1을 웃도는 과열조짐도 엿보이고 있다. 일반매매시장에서 부동산의 가격이 오름세를 보이자 보다 싼 값에 부동산을 살 수 있는 경매시장으로 투자자들이 몰린 까닭이다.과연 모든 낙찰물건이 수익으로 이어질까. 결론은 「NO」다. 싼값에 낙찰받는 성공사례로 적지않지만 입찰보증금만 날리고 낙찰을 포기하는 경우도 허다하다. 돈이 된다는 이야기만 듣고 분위기에 휩쓸려 응찰했다가는 낭패를 보기 십상인 곳이 경매시장이다. 주요 실패사례의 유형은 분위기에 휩쓸려 지나치게 높은 값에 낙찰받는 경우 최초 권리분석을 잘못해 임차인 등에게 물어줄 비용이 지나치게 많은 경우 명도(소유권이전)가 어려워 많은 시간과 추가 비용이 드는 경우 등이다. 3회에 걸쳐 유형별 실패사례에서 성공방법을 찾아본다.

◇고가 낙찰 사례=서울 압구정동에 사는 박지숙씨는 지난 연말 친하게 지내는 남편 친구로부터 경매수익이 짭짤하다는 말을 듣고 귀가 솔깃했다. 부동산 값이 상승세를 타기 시작해 경매를 이용하면 싼 값에 부동산을 장만, 수익이 쏠쏠하다는 얘기였다. 마침 박씨는 서초동 삼풍아파트를 한 채 마련해둘 생각이어서 당장 삼풍아파트 경매물건을 찾았다. 마음에 든 물건은 1월12일 서울지법 경매3계에 나온 삼풍아파트 14동 506호 50평형. 감정가격은 5억원이었으나 한 차례 유찰돼 최저입찰가 4억원에 경매가 진행됐다. 이 물건에는 무려 30명의 입찰자가 몰려 경쟁이 치열했다.

박씨는 높은 경쟁률을 의식하고 감정가보다 1,260만원 더 높은 5억1,260만원에 낙찰받았다. 이 아파트의 시세는 4억3,000만~5억4,000만원이었다. 박씨는 낙찰받은 아파트가 남향에다 로열층인 점을 감안하면 감정가보다 비싸게 응찰했지만 결코 손해가 아니라는 판단을 했다. 특히 아파트 값이 더 오를 것이라는 기대와 마음에 드는 물건이라 놓지기 싫다는 마음도 고가 낙찰에 한 몫했다.

「감정가는 무시하고 시세를 알아보고 입찰가격을 결정」한 것은 까지는 박씨가 현명했다. 그러나 박씨는 주변 이야기만 듣고 경매시장에 뛰어들고 입찰장의 과열된 분위기를 지나치게 의식해 높은 가격을 써 내고 시세파악을 꼼꼼히 못한 오류를 범해 손해보는 고가응찰을 하게 됐다.

시세파악의 오류는 실거래가격이 아니라 호가위주로 시세를 파악한 점이다. 중개업소에서 호가는 5억4,000만원 이상이지만 실거래가는 5억원선에 불과하다. 비슷한 층과 향의 50평형이 5억2,000만원에 매물로 나와있지만 팔리지 않고 있는 상태. 일반매매 때 이 아파트 50평형의 등기비용(취득세 등록세 등)은 2,500만원선. 실제거래가보다 낮은 기준시가로 세금을 내기 때문이다. 그러나 경매의 경우 낙찰가격을 기준으로 세금을 내는 까닭에 박씨는 3,500만원의 등기비용을 들일 수 밖에 없다. 일반매매 때보다 1,000만원의 가외돈이 든 셈이다. 여기에다 연체된 관리비 105만원, 후순위세입자 이사비용 300~400만원 등을 감안하면 총 5억5,000여만원을 들여 아파트를 장만한 셈이다. 경매를 위해 들인 시간과 돈을 빼더라도 2,500만원 가량 손해를 봤다. 중개업소에서 일반매물을 사는 편이 훨씬 나았다는 결론이다.

◇체크 포인트=박씨같은 낭패를 당하지 않기 위해서는 분위기에 휩쓸리지 않아야한다. 경매장에 아무리 많은 사람이 몰렸더라도 자신이 당초 생각한 상한가격 이상으로 입찰가를 높여서는 안된다. 경매물건은 많다. 이번 경매에서 낙찰받지 못하면 또 한 주 기다리면 된다. 느긋한 마음으로 낙찰받을 때까지 3~6개월 정도 기다린다는 생각을 가져야한다. 누가 경매해서 돈 벌었다는 이야기도 의식하지 않아야한다.

시세파악은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 감정가를 무시하고 시세만 고려하는 것은 경매의 기본이다. 최근 아파트 값 상승세에 따라 실거래가와 호가의 차이가 커지고 있다. 해당지역의 최근 거래상황을 꼼꼼히 알아본 후 실제 거래되는 가격을 파악해야한다. 【이은우 기자】