강남지역(5차동시분양 주요아파트 분석:상)

◎대단지… 교통편리… 입지좋은곳 많아/봉천동 우성­단지규모 가장 커… 시세차익 노려볼만/잠원동 동아­생활편의시설 잘 발달… 경쟁 치열할 듯/목동 진도­인근 대형상권 형성예상 「반사익」 기대도/당산동 효성­자체 사업지구로 로열층 입주가능 “이점”5차 서울지역 동시분양이 11일부터 실시돼 36개 지역에서 6천5백34가구의 아파트가 일제히 공급된다. 이번 동시분양의 최대 특징은 전용면적 30.8∼40.8평 대형평형 청약자들의 우선청약범위가 지난 94년 11월4일 이전으로 확정됐다는 점이다. 즉 1천만원 이상 예금해 놓은 청약자 가운데 1순위만 되면 우선적으로 아파트를 청약할 수 있게 된 것이다. 이번 동시분양에서 청약자들이 관심을 가져야 할 아파트는 용산구 이촌동 동아, 마포구 신정동 LG, 서대문구 홍제동 현대, 관악구 봉천동 우성, 노원구 중계동 대림 등이다. 이들 아파트는 상대적으로 입지가 탁월하며 단지규모도 크다. 지난 여름부터 신도시를 중심으로 전세값이 많이 올라 내년부터 집값이 상승하리라는 전망이 나오고 있다. 청약경쟁이 치열할 것으로 예상되는 서울지역 5차 동시분양에서 비교적 입지조건이 우수한 아파트를 중심으로 지역별 특징과 청약전략을 2회에 걸쳐 소개한다.

○삼성동 한솔·현대아파트

동남아아파트를 재건축하는 것으로 나산백화점 맞은 편, 강남구청 뒷편 노른자위 땅에 들어선다.

동남아아파트 3개동 가운데 학동로쪽 2개동이 한솔아파트로, 안쪽 1개동이 현대아파트로 건립된다.

98년 개통될 지하철 7호선 강남구청역이 단지 바로 앞에 있다. 경기고·영동고 등이 가까운 8학군의 좋은 교육여건을 갖추고 있으며 삼릉·청담공원이 인접해있다.

모두 4백61가구 가운데 2백61가구가 분양돼 재건축아파트로서는 일반분양분이 많은 편이다. 이 때문에 비로열층이 대부분인 재건축아파트 일반분양의 단점이 적다.

한솔아파트 24평형은 전층을 고루 청약할 수 있고 34평형은 1∼4층, 14∼19층이 일반분양분이다.

한솔 32·34평형과 현대 32평형은 선호도가 높은 중대형 평형인데다 분양가격도 인근아파트 시세보다 5천만원 가량 싸 청약경쟁이 치열할 것으로 보인다.

○청담동 현대아파트

영동대교 남단 에메랄드 호텔 뒷편에 들어선다.

목련아파트를 재건축하는 것으로 올림픽대로가 가깝고 영동대교를 통해 강북으로 진입하기도 편리하다. 98년 완공될 지하철 7호선 청담역이 걸어서 10분거리에 있어 입주시에는 교통여건이 더욱 좋아질 전망이다.

청담초등학교과 청담중고등학교 등이 가깝고 압구정동 일대의 유통시설을 이용하기 편리하다.

평당분양가격이 5백40만∼5백80만원선으로 강남지역의 아파트로는 분양가격이 저렴한 편이다.

인근 상아아파트와 비교할 때 평형별로 3천만원의 시세차액이 생긴다. 99년 7월 입주예정이다.

○풍납동 현대아파트

신우연립을 재건축하는 것으로 영파여중고 뒷편에 들어선다.

90년 홍수 때 물에 잠긴데다 주변에 오래된 집들이 많아 일반의 인식이 그리 좋은 편은 아니다. 그러나 주변의 단독과 연립 등이 잇달아 아파트로 재건축되면서 아파트가 밀집된 주거지역으로 바뀌고 있다.

공사중인 지하철 8호선 강동구청역에서 걸어서 5분거리여서 입주시에는 교통여건이 좋아진다.

올림픽공원과 석촌호수 등이 가깝고 잠실지역의 대형 유통시설을 이용할 수 있다. 중앙병원이 걸어서 10∼15분 거리며 토성·성래초등학교 등도 가깝다.

전체 3백84가구 가운데 1백32가구가 일반분양된다. 28·26평형은 인근 아파트 시세와 비교할 때 차액이 별로 없다. 31평형은 5천만원 이상 차이가 있지만 채권상한액을 모두 쓸 경우 시세차익을 기대하기는 힘들다.

○잠원동 동아아파트

이번 동시청약 아파트가운데 교통·생활편의시설 등 최고의 입지여건을 갖춘 단지다.

단지규모도 8개동 9백91가구의 중급단지여서 삼성동 한솔·현대아파트와 함께 가장 높은 경쟁률을 기록할 것으로 예상된다.

경원중학교 남쪽으로 인접해 있는 이 단지는 지하철3호선 잠원역이 바로 앞에 위치해 있는데다 한남대교를 건너 시내중심가까지 30분이면 진입가능한 뛰어난 교통여건을 지니고 있다.

단지를 중심으로 2만여가구 규모의 한신아파트가 둘러싸고 있고 뉴코아백화점·강남고속버스터미널 등이 가까워 생활편의시설도 잘 갖춰져 있다.

채권이 적용되지 않으며 평당 분양가격이 26평형의 경우 7백만원(15% 옵션기준), 33평형은 7백64만원선(〃)으로 인근 아파트 시세와 비슷하거나 약간 높은 수준이다. 26평형은 복도식이며 일반분양분은 대부분 1층이나 최상층 등 비로열층뿐인 점에 유의해야 한다.

오는 99년 6월 입주예정.

○목동 진도아파트

목동신시가지 7단지와 인접해 있는 동원연립을 재건축하는 것으로 올연말 개통예정인 지하철5호선 오목교역과 도보로 5분거리면 닿을 수 있는 뛰어난 입지여건을 갖추고 있다.

인근에 CBS 사옥을 비롯한 대규모 업무시설이 들어서고 있고 특히 지하철이 개통되면 목동 일대에서 가장 큰 상권을 형성할 것으로 기대되는 요지로 평가되는 지역이다.

채권이 적용되는 32평형의 경우 상한액을 다 쓰더라도 평당 5백90만원선으로 인근 신시가지 아파트보다는 낮은 가격이어서 시세차익을 노려볼 만하다. 7단지 35평형이 2억8천만∼3억원, 28평형이 1억5천만∼1억6천만원선에 거래되고 있다. 오는 99년 3월 입주예정.

○당산동 효성아파트

강남맨션 남쪽과 접해 있는 효성중공업부지에 건립되는 것으로 이번 동시청약아파트가운데 자체사업으로 추진되는 몇 안되는 단지다.

6개동 4백80가구로 중급규모인 이 아파트는 자체사업물량이기 때문에 로열층을 분양받을 수 있는 장점이 있다. 특히 강남맨션에 대한 재건축사업이 활발하게 추진되고 있는데다 이 일대에 들어서 있는 공장들이 시외곽으로 이전할 경우 대규모 아파트단지로 변모할 전망이어서 주거여건 개선이 기대된다.

지하철2호선 당산역과 도보로 5분거리여서 교통여건은 양호하며 가까운 영등포역을 중심으로 롯데·신세계백화점 등 대형유통시설이 자리잡고 있어 생활편의시설도 잘 갖춰져 있다.

평당분양가격은 3백44만∼4백60만원선으로 인접한 현대아파트와 비슷한 수준으로 시세차익은 그리 크지 않을 것으로 보인다. 오는 99년 12월 입주예정.

○봉천동 우성아파트

봉천 7­1 재개발구역으로 모두 10개동 2천3백14가구로 건립돼 이번 동시분양 가운데 단지 규모가 가장 크다.

지하철 2호선 서울대입구역에서 걸어서 5분거리며 남부순환도로가 인접해 교통여건이 괜찮다. 상도동으로 넘어가는 관악로가 4차선에서 8차선으로 확장공사중이어서 상도터널과 한강대교를 통해 시내로 가는 도로교통도 나아질 것으로 보인다.

1천8백39가구의 봉천 7­2 재개발구역을 비롯, 봉천 2­2·3·4­2·9구역 등 대규모 재개발 구역이 인접해 주변이 대규모 아파트단지로 조성되고 있다.

관악산에 가기 쉽고 봉천중앙시장 등 재래시장도 가까워 생활여건이 괜찮다.

26평형의 분양가는 인근 현대아파트 24평형의 시세 1억2천만원보다 2천5백만원 가량 싸다. 43평형의 경우 채권상한액을 쓰더라도 6천만원의 시세차익이 생긴다. 대단지고 시세차익도 있어 청약경쟁이 치열할 것으로 예상되지만 우성건설의 부도 영향으로 경쟁률이 조금 떨어질 것이라는 전망도 나오고 있다. 99년 12월 입주 예정이다.

◎청약 가이드/노른자위 대형평형 1순위서 마감될듯/대부분 재건축 물량… 사전답사 꼭 해야

이번 동시분양은 물량이나 입지여건을 볼 때 어느 때보다 청약경쟁이 치열할 것으로 전망된다. 우선 공급가구수가 지난 3차 분양에 이어 두번째로 많으며 입지조건이 탁월한 단지들이 곳곳에 있다. 용산구 이촌동 동아, 마포구 신정동 LG, 서대문구 홍제동 현대아파트 등은 각각 입지, 한강조망, 대단지라는 점이 돋보인다. 강남에서 분양되는 아파트들도 교통이 편리하고 중형 규모라는 점이 눈에 띈다.

이들 아파트 가운데 중형평형 이상은 대부분 1순위에서 마감될 것으로 전문가들은 보고 있다. 이미 분양가격이 시세에 근접해 있어 시세차익은 생각지 않는 것이 좋다.

신정동 LG와 홍제동 현대는 주변 시세와 차이가 많이 나지만 그만큼 고액의 채권이 붙어있다는 것을 염두에 둬야 한다. 이 아파트는 상대적으로 일반분양분이 많으므로 채권을 무리해서 쓸 필요는 없으며, 특히 분양가구가 어느 동 어느 층인지를 알아보고 채권액을 결정하는 것이 좋다.

이번 동시분양에서 대형평형 1순위자는 모두 우선청약을 할 수 있다. 처음으로 배수내청약을 해보는 사람이 많을 것이고 또 공급되는 대형아파트도 6백58가구로 많은 편이어서 청약패턴을 쉽게 점치기는 힘들다.

그러나 대형평형은 그동안 그리 많이 공급되지 않았고 앞으로도 그럴 것으로 보여 꼭 당첨받고 싶은 사람이라면 다소 과감한 청약자세가 필요할 것으로 보인다. 이와 관련 봉천동 우성아파트는 관심을 가져볼만 하다. 43평형이 1백90가구나 분양되는 곳으로 현재 도로교통이 좋지 않은 점을 제외하면 청약여건은 좋은 편이다.

청약을 하려면 가장 먼저 현장을 찾아본다. 견본주택에서는 내부시설만 확인하면 된다. 재개발·재건축아파트가 대부분인 점을 고려해 어느 동, 어느 층이 일반분양분인가를 확인할 것도 요청된다.<한기석>