[조영호변호사 법률상담실] 이럴땐 이렇게

중도금 치른 부동산의 이중매매계약시이럴땐=김성조씨는 최근 박모씨로부터 8,500만원에 주택 매매계약을 체결하고 중도금까지 치렀다. 그런데 잔금자급일 주인 박씨가 다른 사람에게 더 비싼 값에 판다며 잔금수령을 거부하고 계약금 및 중도금을 반환하겠다고 하는데.

이렇게=공탁, 소송 등의 절차를 통해 소유권을 넘겨받을 수 있다. 계약금만 지불한 상태에서 집주인은 계약금의 두배를 지불하고 계약을 파기할 수 있다. 그러나 중도금까지 지불했을 때는 「계약 이행이 이미 진행된 상태」이므로 일방적으로 계약을 해제할 수 없다.(민법 565조1항) 따라서 김씨는 수령을 거부당한 잔금을 공탁한 뒤 법원에 부동산처분금지 가처분신청을 하고, 소유권이전등기절차 이행청구소송을 통해 집을 넘겨받을 수 있다.

한편, 중도금을 지불한 상태에서 제3자가 소유권을 넘겨받아 이미 등기까지 마쳤다면 박씨는 집주인에게 계약금과 중도금, 이에 대한 이자를 반환받고 손해배상까지 청구할 수 있다.

착오로 부동산을 샀을 때 계약해지 여부

이럴땐=강재덕씨는 건물의 신축할 목적으로 최모씨 소유의 대지 50평을 매입했다. 막상 건물을 지으려고보니 대지의 일부가 도시계획에 저촉돼 건축허가가 나지 않았다. 계약을 해지할 수 있는지.

이렇게=매도자와 매수인의 과실여부에 따라 계약해지가 결정된다. 최씨가 도시계획상 문제가 없는 땅이어서 건축허가가 가능하다고 강씨를 안심시켰다면 매도자 최씨에게 과실이 있다. 이 때는 계약을 해지할 수 있다. 그러나 계약시 도시계획 및 건축허가에 관한 언급이 없었다면 매수자 강씨는 공부서류나 현장확인을 통해 도시계획에 저촉되는 사실을 알아봐야 하는데도 이를 소홀히 한 과실이 있다고 볼 수 있다. 이 때는 계약해지를 할 수 없다. 문제는 쌍방의 주장이 엇갈리는 경우다. 매수자 최씨는 소송을 제기할 때 자신의 과실이 없다고 입증해야한다. 입회인(공인중개사 등)이 없이 당사자끼리 계약했다면 강씨가 자신의 과실이 없다는 사실을 입증하기 어렵다. 이같은 경우를 대비해서라도 당사자끼리의 계약 때는 세심한 주의를 해야하며, 가능하면 공인중개사 등 입회인이 있는 가운데 계약하는 것이 바람직하다.