수도권 재건축사업 비상

수도권 저층 노후아파트들이 무더기로 2종 주거지역으로 분류돼 재건축사업에 비상이 걸렸다.

15일 경기도와 해당 시에 따르면 최근 일반주거지역 종세분화 결과, 광명ㆍ수원ㆍ과천 등 수도권 주요 저층 재건축아파트들이 모두 용적률 200% 이하ㆍ건립층수 15층 이하의 2종 주거지역으로 분류됐다.

과천시의 경우 12곳의 노후주공아파트 중 중앙동 주공1단지와 10단지, 철산시에선 철산주공2~3단지와 하안본주공1~2단지가 2종으로 분류됐다. 수원시에선 사업승인을 받지 않은 모든 저층재건축아파트가 2종으로 묶였다.

이들 단지는 대부분 3종 주거지역(용적률 최고 250%, 층수제한 없음)을 기준으로 사업계획을 추진했던 곳들이어서 사업수익성에 심각한 위협을 받게 됐다.

이 같은 세분류 결과는 저층 재건축 단지를 2종으로 분류하라는 경기도의 방침을 따랐기 때문이라는 게 각 시 도시계획과 관계자들의 설명이다.

광명시의 한 관계자는 “당초 저층단지들은 3종 주거지역으로 구분하려고 했지만 도의 방침을 따를 수밖에 없었다”며 “더구나 주거지역 세분류 가이드라인은 기존의 개발밀도를 반영하도록 하고 있어 밀도하향조정이 불가피했다”고 말했다.

이에 대해 재건축조합 및 추진위원회들은 지구단위계획안 추진과정에서 종 구분을 3종으로 한단계 올릴 수 있도록 해당 시에 요구하겠다는 반응이다. 철산주공3단지의 한 관계자는 “일반주거지 세분류가 확정됐다고 하더라도 지구단위계획구역내 재건축사업이라면 종구분을 한 등급 상향조정할 수 있다”고 말했다.

하지만 종구분 상향조정과 같은 도시계획변경은 쉽지 않을 전망이다. 2종에서 3종으로 상향조정하려면 경기도 도시계획위원회의 심의를 거친 뒤 도지사의 승인을 얻어야 하는 데 과밀개발을 억제에 대한 우려로 도시계획위의 심의를 통과하기가 쉽지 않을 것이라는 게 도시계획담당자들의 설명이다.

따라서 현실적인 대안은 각 재건축조합들이 학교용지 등 공공시설용지를 기부체납해 인센티브 용적률(통상 20~30%수준)을 얻는 방법 밖에 없다.

그러나 이처럼 용적률을 추가로 받더라도 2종 주거지역의 층수 제한(15층 이하)적용을 푸는 문제가 남아있어 당분간 수도권 재건축시장의 위축은 불가피해 보인다.

<민병권기자 [e-mail]>