[재건축 이것이 쟁점이다] 1. 과천 주공 3단지

아파트 재건축은 길게는 10년을 내다봐야 하는 `장기 프로젝트`다. 새 아파트에 입주하기 까지는 안전진단에서부터 조합설립, 시공사 선정, 사업계획승인등 거쳐야 할 단계가 많아 곳곳에서 암초를 만나기도 한다. 특히 최근에는 사업승인을 받고도 추가부담금을 둘러싸고 분쟁이 불거지는가 하면 안전진단을 통과 못해 아예 사업 초기부터 좌절을 겪는 사례가 빈번하게 일어나고 있다. 흔들리는 재건축시장의 이슈들을 짚어본다.

`용적률 190%를 넘을 것인가, 못 넘을 것인가.`

재건축을 추진중인 경기도 과천시 주공3단지가 경기도로부터 어떤 용적률을 적용 받을 지에 투자자들과 주민들의 관심이 집중되고 있다. 주공 3단지는 규모가 큰데다 재건축 추진 일정도 빨라 향후 과천 재건축 시장을 조망할 수 있는 바로 미터로 평가 받고 있다.

경기도는 오는 28일 도시계획위원회 본회의 열고 용적률을 결정 짓는 과천시의 지구단위계획안을 심의할 예정이다.

◇왜 190%인가=3,110가구에 달하는 주공 3단지 주민들은 애초 `250%의 용적률` 적용을 희망했다. 그러나 과천을 친환경 도시로 만들겠다는 경기도의 방침이 확고, `190%`까지 받아들이는데 합의했다.

현재 3단지 재건축추진위와 과천시는 “190% 이하의 용적률은 절대 수용할 수 없다”고 입장을 정리한 상태. 190%를 고집하는 것은 그 이하로 떨어질 경우 사업추진에 따른 경제적 이득이 거의 없기 때문. 주공 3단지는 전체의 90%이상이 17평형 이하. 때문에 용적률 190%를 적용 받더라도 17평형 아파트를 소유한 주민이 재건축 후 32평형에 입주하기 위해서는 자기 부담액이 1억2,000만원에 달할 것으로 예상하고 있다.

과천시의 한 관계자는 “용적률 190%는 재건축 추진을 위한 마지노선”이라며 “그 이하로 떨어질 경우 비용부담 때문에 재건축 자체가 불가능해 질 수도 있다”라고 말했다. 하지만 경기도 도시계획위원회가 과천시의 지구단위계획을 수정 없이 통과시킬지는 미지수. 경기개발연구원 등 심의위 관련 단체들과 일부 시민단체들은 용적률을 더 낮춰야 한다는 입장인 것으로 알려지고 있다.

◇4월말까지 관망해야=과천 주공 3단지 13평형 아파트의 경우 2억5,000~2억6,000만원선의 가격대를 유지하고 있다. 현재 매물은 나와 있지만 거래는 거의 없이 강보합 상태. 이처럼 거래가 한산한 것은 경기도의 과천지구단위계획안 심의와 함께 4월말로 예정된 정밀안전진단 통과여부가 불투명하기 때문. 시세에 영향을 미치는 강남 개포단지의 70%선을 유지하고 있는 가격대도 부담이 되고 있다.

주공3단지 인근 중개업소인 동방공인의 권세완 사장은 “용적률과 정밀안전진단여부가 변수로 작용하기 때문에 당분간 가격 상승은 힘들 것”이라며 “4월말께나 본격적인 거래가 형성될 것으로 예상된다”라고 말했다.

<문병도기자 [e-mail]>