[부동산특집] 양도세 혜택 알아보면

「절세(節稅)로 내집마련 비용을 줄이자」내집마련때 흔히 놓치기 쉽지만 막상 내려고 하면 의외로 부담되는 것이 세금문제다. 더욱이 우리 부동산 세금체계는 보유 자체보다는 거래에 따른 세금이 더 많기 때문에 집을 사고 팔때 드는 세금이 만만치가 않다.

정부는 지난해부터 주택경기 활성화를 위해 각종 지원책을 마련하면서 매매거래에 따른 세금감면책을 잇따라 내놓았다. 정부가 마련한 각종 세제지원책을 잘만 이용하면 의외로 많은 돈을 절약할 수 있는 셈이다.

내집마련 수요자가 알아둬야 할 각종 세금절약 방법을 자세히 알아본다.

◇한시적 면제와 비과세=한시적 면제는 주택소유 여부에 관계없이 지난해 5월22일부터 올6월30일까지 새로 지은 주택을 구입, 잔금을 청산한 날로부터 5년이내에 팔면 양도세를 한푼도 안내도 되도록 한 조치다.

대상은 신규분양주택이나 미분양주택으로 6월30일 이전에 계약했을 때만 해당된다. 정부가 한시적 면제혜택을 올 연말까지 연장하는 방안을 검토하고는 있지만 아직 확정된 것은 아니어서 마땅한 집이 나오면 계약하는게 좋다.

1가구1주택에 대한 비과세는 올한해동안 시행된다. 이 기간중 매매계약을 한 주택은 잔금지급후 1년이상만 보유하면 양도세를 내지 않아도 된다. 양도세 감면대상은 신규분양주택뿐 아니라 기존 주택도 포함된다.

◇무주택자=한시적 면제와 비과세 혜택 모두 적용되므로 선택의 폭이 넓다. 따라서 기존주택과 신규분양주택·미분양주택으로 나눠 구입방안을 생각해 볼 수 있다.

현재 청약통장이 없어 신규아파트를 분양받기 어려운 경우 기존주택을 매입하는 것이 유리하다. 한꺼번에 집값을 낼 능력이 없다면 이달말까지 미분양아파트를 구입해도 괜찮다. 미분양주택을 구입해 입주후 5년 이내에 팔면 시세차익에 대한 양도세가 전혀 붙지 않는다.

5년후 팔더라도 이미 의무보유기간 1년이 지났으므로 양도세는 낼 필요가 없다. 특히 미분양아파트를 구입하면 세제혜택 외에도 주택업체들로부터 분양가 할인·무이자 융자등 다양한 혜택을 받을 수도 있다. .

◇1가구1주택자=기존 주택을 3년 이상 갖고 있었다면 비과세 요건보다는 한시적 면제혜택을 이용하는 것이 낫다. 한시적 면제는 주택소유 여부에 관계없이 누구나 혜택을 받을 수 있지만 비과세는 제한이 많기 때문. 1가구1주택자가 비과세 대상을 선택할 경우 집을 새로 산뒤 기존 주택을 2년 이내에 팔아야 세금이 면제된다.

한시적 면제를 이용하면 기존주택을 팔 수 있는 기간이 최고 5년까지 늘어나 주택보유기간을 더 늘릴 수 있다. 취득후 2년안에 기존주택을 처분해야 하는 규정은 같지만 분양받은 주택은 분양에서 완공까지 약 2~3년이 걸리므로 그만큼 기존주택 처분에 여유가 생기는 셈이다.

◇1가구다주택자=비과세 요건 완화규정은 무주택자와 1가구1주택자에게만 해당되므로 한시적 면제를 이용하는게 이익이다. 따라서 5년안에 매각이 가능한 미분양 또는 신규분양아파트에 관심을 갖는게 좋다.

특히 한시적 면제는 가구수에 제한이 없어 입지여건이 좋은 지역의 아파트를 매입, 임대사업을 하는 방안도 고려해볼만하다.

◇취득세·등록세도 줄일 수 있다=6월말까지 전용 18.1~25.7평규모의 미분양 공동주택을 취득할 경우 취득세의 25%를 감면받을 수 있다. 또 무주택자가 올해 6월말까지 신축주택에 대한 분양계약을 체결하고 2001년6월이전에 취득하면 취득세와 등록세를 각각 25%정도 줄일 수 있다.

한편 재정경제부는 내년부터 취득세와 등록세에 붙는 농어촌특별세와 교육세를 폐지할 계획이다. 이렇게 되면 현행 과표의 5.8%인 취득·등록세가 5%로 줄어든다.