[조영호변호사 법률 상담실]

공동소유주택을 일부공유자에게 임대했을 때 효력은이럴땐=세 사람이 공동으로 소유하고 있는 주택을 주인 세 사람중 두 사람과 임대계약을 해 입주했다. 계약한 공유자 두사람의 지분은 5/8이며 나머지 한사람이 3/8의 지분을 갖고 있다. 공유자 전원으로부터 임대해야만 주택임차권이 효력이 있다는데 임차권을 보호받을 수 있는지.

이렇게=임차권을 보호받을 수 있다. 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로써 결정된다.(민법 265조) 또 공유주택의 임대는 공유물의 관리행위로 볼 수 있다. 전체지분의 절반 이상인 5/8의 지분을 갖고 있는 두사람과 전세계약을 했으므로 그 계약은 유효하다. 이에따라 계약당사자가 아닌 나머지 공유자 한사람에 대해서도 대항력을 행사할 수 있다.

점포딸린 주택에 대해 주택임대차보호법이 적용돼나

이럴땐=전세보증금 1,500만원에 방이 딸린 점포를 임대, 가족과 입주해 살면서 장사를 하고 있다. 3층짜리 주택의 1층이다. 집주인이 최근 근저당을 설정했는데 점포가 딸려 있어 임대차보호법의 보호를 받지 못한다는데.

이렇게=임대차보호법의 적용을 받을 수 있다. 임차한 주택의 일부를 주거외의 목적으로 사용하더라도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있다.(87년 4월 대법원판결) 여기서 관건이 되는 것은 주거용 또는 비주거용건물의 구분이다. 해당 건물이 주거용건물로 판명되면 상업 등 비주거용으로 건물 일부를 사용하더라도 주택임대차보호법의 적용을 받지만 비주거용건물로 판명되면 주거용으로 사용하는 건물 일부에 대해 주택임대차보호법의 적용을 받지 못한다. 주거용과 비주거용의 구분은 사실상의 용도를 기준으로 하고 있다. 법원은 공부서류상 주거용으로 기재돼 있지 않는 건물이더라도 실제 주거용으로 사용중이고 사회통념상 주거용건물로 인정할 만하면 주거용건물로 보고 있다.

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