[부동산] 핫이슈 10선

새 밀레니엄 부동산시장에 대한 전망이 사뭇 궁금해지는 때다. 최근 몇년간 우리 부동산시장은 과거 경험해보지 못했던 변화를 겪었다. 제도·거래시장은 물론 투자자들의 인식도 달라졌다.올해 부동산시장을 움직이는 요인에는 어떤게 있을까. 연초부터 섣부른 시장전망을 하기란 쉽지 않지만 그래도 상황을 먼저 파악하고 발빠르게 움직이면 그만큼 앞서갈 수 있는 법.

올해 부동산시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상되는 10가지 이슈를 요약 정리한다.

◇그린벨트 본격 해제

지난해 말 시화산업단지 280만평에 이어 개발제한구역(그린벨트)가 올해중 본격 해제돼 부동산시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다.

해제 일정은 서울 진관내·외동 일부와 방배2동 전원마을등 대규모 집단취락 59곳, 서울 종로구 부암동등 그린벨트 경계선 관통취락 54곳 등 113개 마을이 5월부터 12월까지 해제된다. 또 전면해제 대상인 7개 중소도시권역중 제주는 내년 10월, 춘천·전주·여수 등 3개 권역은 내년 11월, 청주·진주·통영은 내년 12월에 각각 풀린다.

그린벨트에서 해제되는 지역에는 아파트등 대규모 개발이 불허되지만 개발기대심리와 시세차익등을 겨냥한 토지거래가 크게 늘어날 것으로 보여 그린벨트해제는 신년 토지시장동향을 좌우하는 최대 요인으로 작용할 전망이다.

◇1가구 다통장허용

지난해 마련한 청약제도개선안이 오는 2~3월중 시행돼 20세이상이면 누구나 청약통장을 소유할 수 있게된다. 1가구 1통장시대에서 1가구 다통장시대로 전환되는 셈이다.

새 제도가 시행되면 자식의 분가대비수요 당첨가능성을 높이기 위한 부부간 가입수요 국민주택에서 민영주택으로의 대체수요등이 새로 발생해 당분간 청약예·부금가입자가 크게 늘어날 것으로 보인다.

그러나 1가구 다통장제도 시행은 서울등 인기지역 아파트에 대한 청약경쟁이 더욱 치열해지는 반면 비인기지역의 경우 미분양이 속출하는 「청약양극화현상」이 심화될 것으로 우려되고 있다.

◇준농림지 주택건설제한

수도권 주요 택지공급원이었던 준농림지내 아파트 건설이 대폭 제한돼 주택업체에 비상이 걸릴 전망이다.

준농림지역에서 아파트등을 건설하기 위해 용도변경할 수 있는 최소면적이 3만㎡에서 10만㎡로 대폭 늘어나기 때문이다. 이에 따라 준농림지역에서 1,000가구 이하의 중·소규모 아파트단지 개발은 원천봉쇄되고 1,000가구가 넘더라도 주택업체가 지자체와 공동으로 계획개발하지 않으면 아파트건립이 사실상 불가능할 것으로 보인다.

이 조치는 산자락을 자르거나 논·밭을 전용하는데 따른 환경파괴와 도로와 상수도등 기반시설 미비로 인한 부작용을 막기 위한 것으로 용인과 고양등 택지개발지구 인근의 준농림지내 주택건설을 위축시킬 것으로 보인다.

◇죽전·상동지구 아파트 분양

용인 죽전지구와 부천 상동지구는 올해 수도권에서 선보이는 최대규모의 택지개발지구 아파트.

8일부터 접수를 시작하는 상동지구 아파트 4,308가구의 동시분양은 올해 신규분양시장의 흐름을 가늠하는 잣대가 될 전망이다. 경남기업·금호건설·대우건설 등 9개 업체가 이번 동시청약에 참여한다.

죽전지구는 분당·일산 이후 수도권 최대규모의 택지개발지구여서 올해 신규분양시장 최대의 하일라이트. 총 108만여평, 1만8,541가구의 아파트 공급이 본격화 된다. 하반기중 택지를 우선 공급받은 건영·동아·우성 등 5개 업체가 5,000여가구의 아파트를 대거 쏟아내면 80년대 말 신도시 분양 못지 않은 청약열기를 보일 것으로 예상된다.

◇지하철6·7호선 개통

도로·지하철 등의 개통은 해당 지역 아파트 시세에 결정적인 영향을 미친다. 이런 의미에서 서울 지하철 6·7호선 개통은 수요자들에게 큰 관심거리일 수 밖에 없다. 7월 상월곡~신내 구간이, 11월에는 역촌~상월곡 구간까지 모두 개통되는 6호선 주변에는 지하철 개통시기에 맞춰 새로 입주하는 대규모 아파트가 많다. 2월과 7월 각각 온수~신풍과 신풍~건대입구 구간이 개통되는 7호선도 강남구청~잠원동~상도동~광명 철산동 등 인기 재건축지역을 관통하게 된다. 특히 도심에서 가까우면서도 그동안 불편한 교통여건 때문에 수요자의 관심에서 소외됐던 은평구 등 서울 서북권 일대 아파트는 가장 큰 수혜지역이 될 전망이다. 또 강남 북부권 아파트 역시 지하철 개통으로 가치가 재평가될 것이란게 전문가들의 진단이다.

◇판교신도시 개발여부

물밑에서만 거론되던 성남 분당 판교 개발논의가 수면위로 떠오른 것은 작년 10월 성남시가 이 일대 250만평을 인구 7만5,000명 규모의 신도시로 개발하겠다는 입장을 공개적으로 선언하면서 부터다. 현재로서는 개발추진이라는 성남시와 절대불가라는 건설교통부 입장이 팽팽히 맞서 있는 상황. 수도권에 남아있는 최고의 금싸라기땅이라는 점 때문에 판교신도시 개발논쟁은 올해도 그치지 않을 듯. 특히 4월 총선을 앞두고 기존의 정부방침이 개발허용으로 급선회할 가능성도 배제할 수 없다. 그러나 판교 개발을 용인지역에 4만4,000여가구의 아파트가 잇따라 건립됨으로써 이미 한계용량에 이른 이 일대 교통문제가 선결돼야 한다는 점이 걸림돌이어서 과연 어떤 해법이 제시될지 주목된다.

◇외국인 부동산투자=작년 부동산 시장은 신규주택분양이 일부 회복되기는 했지만 전체적으로는 여전히 침체가 지속됐다. 주목되는 것은 이 과정에서도 외국인들의 부동산투자는 지속적으로 늘었다는 점. 새해에도 외국인의 「한국땅 사기」 행진은 멈추지 않을 것으로 전망되고 있다. 내·외국인의 부동산 취득 관련 차별이 대부분 풀린 만큼 수익성 높은 부동산에 대한 외국 투자자들의 입질은 계속된다는 것이 전문가들의 견해다. 부동산에 대한 외국인 투자 증가에 대해서는 낙후된 부동산시장 질서를 바로잡고 신규 투자 확대에 따른 경기 활성화에도 도움이 될 것으로 기대되고 있다. 과연 올해는 얼마나 많은 건물이나 주택·땅의 주인이 낯선 외국인의 이름으로 바뀔지 지켜볼 일이다.

◇임대사업 요건 완화=일단 작년말부터 주춤한 집값 때문에 임대사업자 증가세도 잠시 멈춘 상태. 하지만 집값 상승이 본격화되면 투자수익을 노린 여유층들이 대거 임대사업을 위한 아파트 매입에 나설 수도 있다.

작년 11월말부터 매입 임대사업자 등록요건이 5가구에서 2가구로 대폭 줄어든 것이 임대사업 활성화 전망의 가장 큰 요인. 1~2억원의 여유자금만으로도 임대사업자로 등록할 수 있어 굳이 여유계층뿐 아니라 소액투자자들이 임대사업으로 몰릴 가능성이 크다. 여기에 취·등록세 면제, 재산세 감면 등 알짜배기 세제혜택은 여유계층을 임대사업으로 끌어들이는 효과를 거둘 수 있을 것으로 기대된다.

◇저밀도 재건축 본격화=지난 연말 서울시가 잠실 등 5개 저밀도지구의 소형평형 의무비율을 당초 30%에서 20%로 완화하는 저밀도지구 재건축 기본계획 조정안을 발표했다. 시는 또 주민, 환경부 등과 협의를 거쳐 오는 3월께 기본계획을 확정, 고시할 방침. 이에따라 시의 방침에 동의하는 화곡, 암사·명일 등 1~2개 지구는 금년 상반기중 사업승인을 획득, 재건축에 착수할 수 있을 것으로 보인다. 서울 요지에 들어선 5만여가구의 저층아파트를 헐고 6만여가구의 신규주택을 짓는 거대한 프로젝트의 첫발을 내딛는 셈이다. 잠실, 반포 등 다른 지구들은 2001년~2002년에 재건축에 돌입할 수 있을 것으로 보인다.

◇주택유동화증권(MBS·MORTGAGE-BACKED SECURITIES)본격시행=주택을 담보로 대출을 한 금융기관이 유동성을 확보하기 위해 해당채권을 담보로 다시 발행하는 채권. 이 제도가 활성화되면 금융기관의 주택대출이 활성화돼 주택수요자는 집값의 20~30%만 자체 조달하고 나머지는 20~30년의 장기저리 대출 자금으로 충당할 수 있게 된다. 지난해 11월 MBS발행을 전담할 한국주택저당주식회사가 출범했으며 이 회사는 오는 3월 2,500억원어치의 MBS를 첫 발행할 예정. 아직 우리나라 금리가 선진국에 비해 높아 MBS가 활성화되는데는 다소 시간이 걸릴 겠지만 장기적으로 전세 등 주택시장구조에 큰 영향을 미칠 전망이다.