[실전재테크] 주택대출 원리금 상환 연봉 30% 넘지 말아야

문/ 서울 중곡동에 사는 결혼 2년차 직장인입니다. 지금까지 주택을 구입한 적이 없고, 현재는 전세(6,000만원)를 살고 있습니다. 내년 6월이면 2년 만기되는 적금(1,000만원)을 합쳐 자산은 7,000만원 정도입니다. 청약은 10만원씩 1년간 납부한 상태입니다. 매월 저축할 수 있는 금액은 200만원 정도입니다.

저의 현재 자산으로 32평형의 아파트(시가 1억9,000만원)를 구입해 볼까 하는데 선뜻 판단이 서질 않습니다. 이 아파트는 지은 지 19년이 됐고, 역세권도 아니지만 재건축 예정이며, 10년 정도 예상하고 있습니다. 이 경우 생애 최초 주택구입자금 대출이나 장기주택구입 자금을 받아 구입하는 것이 좋을지, 아니면 전세를 더 사는 게 좋을지 상담을 부탁드립니다.

답/ 내집마련을 하는데 있어 부동산시장의 분위기를 살피는 것은 필수입니다. 현재 금융시장의 움직임은 저금리기조가 유지되고 있는 가운데 풍부한 유동성 자금이 뚜렷한 투자대안을 찾지 못하고 있습니다. 이러한 시장의 분위기를 감안할 때 유동성 자금이 부동산시장으로 흘러갈 가능성이 높습니다. 다시 말해 부동산시장은 다시 탄력을 받을 가능성이 커지고 있다는 얘기입니다.

또한 경제의 불확실성과 올해 경제성장률 목표를 고려하면 부동산시장은 침체보다는 안정적인 성장에 무게가 더 실리고 있습니다. 경제성장 목표를 달성하기 위해서는 적어도 부동산시장이 안정성장을 담보해 줘야 하기 때문입니다.

따라서 올해는 지난해와 같은 부동산값의 폭등을 기대할 수는 없으나 물가상승률 정도의 안정적인 성장이 예상되고 있습니다.

내집마련을 앞두고 있는 실수요자들은 집을 사야 되는지, 아니면 전셋집에 살다가 적절한 시기를 기다렸다 내집마련을 하는 것이 좋은지 혼란스러워 하고 있습니다.

상담자처럼 실수요자인 경우에 내집마련방법은 청약통장을 이용하는 것이 가장 좋습니다. 그런데 고객께서는 청약통장 가입기간이 짧아 1순위 청약자격이 안 됩니다. 따라서 기존의 아파트를 사거나, 청약통장이 필요 없는 주상복합아파트 등을 분양받아야 합니다. 서울지역 평균 아파트 분양가가 평당 1,000만원을 넘어선 점을 감안하여 판단할 필요가 있습니다.

상담자가 고른 아파트를 가격측면에서만 보면 평당 600만원 정도하고 있는 32평형 아파트(매매가 1억9,000만원)는 저평가되었다고 볼 수 있습니다. 물론 아파트가 오래되고(19년) 노후화된 점을 감안하여도 향후 재건축 가능성이 있어 투자가치가 충분히 있다고 판단됩니다.

또한 고객님이 아파트를 구입하는데 중요하게 고려해야 할 사항은 자금계획입니다. 내집마련을 처음으로 하는 사람에게는 일정요건만 갖추게 되면 싼 금리로 `생애최초주택구입자금대출`을 이용할 수 있습니다.

이 대출은 전용면적 25.7평 이하의 신규주택만을 대상으로 하고 있습니다. 게다가 처음으로 분양 받는 경우에 한하여 구입가격의 70%범위 내에서 최고 1억원까지 6%의 금리로 빌릴 수 있습니다.

그러나 상담자의 경우에는 기존 아파트를 구입하는 것이기 때문에 이 대출은 받을 수 없습니다. 따라서 장기주택대출을 이용해야 됩니다. 이 대출의 경우 10년 이상 장기대출로 상환기간에 맞춰 원리금 상환액을 조정할 수 있습니다. 대출금리는 6.47%(3개월CD연동)이며, 대출금이자에 대해서 600만원까지 연말소득공제를 받을 수 있습니다.

상담자의 경우에는 돈 빌리는 것보다 대출금상환 계획을 철저히 세워 실행하는 것이 더 중요합니다. 특히 샐러리맨인 경우에는 연봉 수입액을 감안하여야 됩니다. 게다가 대출원리금 상환액이 연봉의 30%를 초과하면 가계에 부담이 된다는 것도 잊지 말아야 합니다.

알림 `실전재테크`는 독자 여러분의 재테크 상담을 기다리고 있습니다. 전문가들의 자세한 설명을 통해 궁금증을 해결해 드리겠습니다. 궁금한 점과 함께 자신의 자산상태를 자세히 적어 보내주시면 됩니다. 보내실 곳은 E-메일:[e-mail] 또는 [e-mail] 우편:서울 종로구 중학동 19 서울경제신문 금융팀 `실전재테크` 담당자앞

<고준석 신한은행 프라이빗뱅크 부동산재테크팀장 >