[99부동산시장] 투자전략 바꿔라(2)

◇부동산 투자, 이제는 전략적으로 해야 한다시장환경 변화는 새로운 부동산 투자전략을 요구하고 있다. 아무런 계획없이 무조건 투자하고 보는 과거 투자 패턴을 고집할 경우 더이상 돈을 벌기가 쉽지 않다는 의미다.

내몸에 맞는 집을 골라라=집값 상승기에는 무조건 큰 평형의 아파트가 인기였다. 자금 여력만 있다면 큰집을 사면 그만큼 시세차익도 크다는 원칙이 통했다.

하지만 이제는 이같은 원칙이 맞아떨어지지 않는다. 지난해 집값 폭락때는 오히려 큰 평형의 아파트 값이 더 많은 하락폭을 보였다.

따라서 무리하게 큰 집을 산다면 쓸데없는 돈이 그만큼 집에 잠기게 되는 어려움을 겪게 된다. 더욱이 전세값의 경우 대형아파트나 중형아파트나 차이가 없다.

내몸에 맞는 주택을 고르면 그만큼 집에 잠기는 돈을 줄일 수 있어 다른 재테크 상품에 투자할 여력도 생기는 셈이다.

금융시장 상황을 주시하라=부동산 시장여건은 내부적인 요인 못지 않게 외적인 요인의 작용이 크다. 오히려 거시적인 경제상황이 부동산 시장에 더 큰 영향을 미칠 수 있다.

특히 증권 등 금융시장 상황은 부동산 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있다. 시중의 여유자금들이 금융시장에서 이탈할 경우 부동산 시장으로 몰릴 가능성이 크기 때문이다.

더욱이 최근 시중 금리가 한자리수로 떨어지고 지난해말 증시에 엄청난 자금이 몰렸던 상황을 감안할 때 상당수 자금이 부동산 시장으로 흘러들어올 가능성은 더욱 크다.

결국 부동산 투자시점은 금융시장에서 돈이 빠져나갈때가 적절하다는 분석도 제기되고 있다.

정부의 지원책을 적극 활용하라=지난해 정부가 잇따라 내놓은 부동산경기 활성화대책은 초점이 세제혜택과 직·간접적인 자금지원에 맞춰져 있다.

금전적인 혜택을 부여함으로써 수요를 창출하려는 것이 정부의 기본 정책이다.

따라서 정부가 내놓은 지원책들을 적절히 활용하면 많은 직·간접적으로 많은 돈을 절약할 수 있다.

하지만 이를 위해서는 각종 지원책들의 목적과 혜택범위를 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 일부 지원책들은 자격이나 시기, 규모에 따라 혜택을 받지 못할 수도 있기 때문이다.

자신의 투자목적에 맞게 정부가 내놓은 지원책들을 적절히 활용하는 지혜가 필요하다.

장기적인 안목으로 투자하라=전문가들의 지배적인 전망은 부동산이 회복되더라도 단기간의 급등은 없을 것이란 점이다. 따라서 1~2년사이에 큰 목돈을 만져보려고 부동산에 투자하는 것은 금물이다.

오히려 지금 당장은 수익성이 낮더라도 장기적으로 가격 상승이 기대되는 부동산 상품에 투자하는 것이 현명하다.

주택의 경우 2~3년 정도 후를 내다보고 투자하는 것이 유리하고 상가 역시 지금 당장 보다는 앞으로 상권 발달이 기대되는 곳을 선택하라. 특히 토지는 최소한 5년 이상의 장기적인 안목으로 투자여부를 결정하는게 좋다.

돈을 빌려 무리한 투자를 하지 말라=부동산은 재테크 상품중 가장 환금성이 떨어진다. 적게는 수천만원, 많게는 수억원이 잠겨 있어야 하는 것이 부동산 상품의 특성이다.

따라서 은행 등 남의 돈을 빌려 무리하게 투자할 경우 치명적인 손해를 입을 수 있다. 실제로 IMF체제 이후 부동산을 많이 갖고 있으면서도 이를 현금화하지 못해 망한 개인이나 기업이 늘고 있다.

주택의 경우 최소한 집값의 50%는 갖고 있어야 안정적인 투자가 가능하다. 특히 토지의 경우 부동산 상품중에서도 가장 환금성이 낮기 때문에 철저하게 여유돈으로 투자해야 한다.

싸다고 무조건 사지 말라=값이 많이 떨어졌다고 무조건 사는 것은 금물이다. 값이 떨어졌다면 그만한 이유가 있기 때문이다. 오히려 값이 좀 비싸더라도 입지여건등이 뛰어난 상품을 택하는 것이 현명하다.

특히 주택의 경우 분양가를 인근 시세와 무조건 비교하지 않는 것이 좋다. 단지 인근 시세보다 싸다고 해서 그만큼 큰 시세차익을 보장받는 것은 아니기 때문이다.

기존 주택은 낡기는 했지만 입지여건 만큼은 분양아파트보다 뛰어난 경우가 많다. 집값을 결정하는 가장 중요한 요소가 입지여건이기 때문에 현재가치 보다는 미래가치를 고려한 객관적 분석이 필요하다.

특별취재팀 권구찬 오현환 정재홍 정두환 이은우 전광삼