[아파트있는데 목돈 필요하면] `주택 담보 대출' 두드려라

금리가 내려가고 있지만 실감나지 않는다. 금융기관마다 대출선 확보에 목을 걸고 있어도 일반 서민들이 은행돈을 얻어 쓰기는 아직도 쉽지 않다.그러나 예외가 있다. 아파트 담보 대출이 그 것. 은행과 보험사들이 주택담보대출 확대 경쟁을 펼치고 있다. 특히 아파트를 가지고 있는 사람들에게는 거래 실적이나 개인신용도를 따지지 않고 돈을 쉽게 빌려준다.

급히 돈이 필요하거나 다른 투자를 원하는데 돈이 없는 경우 주택담보대출을 활용하면 고민이 즉각 풀린다. 금리도 이전보다 많이 내려와 있다. 굳이 투자대상을 없더라도 이전에 높은 금리로 대출을 받았다면 아파트담보대출을 받아 이전 대출을 갚는 것도 재테크라고 할 수 있다. 어느 금융기관을 이용하는게 좋을까. 또 어떤 경우에 아파트담보대출을 활용하는게 유익하고 주의점을 무엇인지 살펴보야 된다. 대출용도와 금리조건 상환방식을 꼼꼼하게 따져봐야 되는 것이다.

◇보험사 대출금리가 싸다= 금리는 대형생보사와 삼성화재, 제일화재, 신동아화재 등이 싸다. 거액대출은 은행이 잘해준다. 동양, 대한, 해동 등 손보사들에서도 거액대출이 상대적으로 쉽다.

보험사 대출금리는 은행보다 높다는게 일반 인식. 실제로 그렇다. 그러나 아파트 담보대출만큼은 예외다. 은행보다 최소한 1% 낮은 금리를 적용하고 있다. 보험사들이 낮은 금리를 적용하는 것은 다른 투자수단이 없기 때문이다.

경기가 나아지고 있다고 해도 부도위험이 여전한 기업에 대해 대출을 늘릴 수는 없고 결국 주택이라는 안정적인 담보수단을 가진 대출에 주력하고 있는 것이다.

보험사 아파트담보대출의 또 다른 특징은 장기대출이 가능하다는 것. 보험의 계약기관이 긴 것과 같다. 10년이상은 물론 30년 장기대출도 많다.

◇고정금리냐 변동금리냐= 대출을 받으려면 우선 조건을 따져보자. 고정금리가 있고 시장실세금리에 따라 금리가 변하는 변동금리가 있다.

금리가 내려가는 요즘같은 시기에는 고정금리보다는 변동금리가 유리하다. 앞으로 회사채수익률과 콜금리 등 시장금리가 내려가면 대출금리가 자동적으로 내려가 이자부담이 줄기 때문.

그러나 변동금리를 선택하는 경우 시작은 고정금리보다 비싼 경우가 많다는 점을 유의해야 한다. 은행이나 보험사나 변동금리를 적용할 때는 통상 1년은 고정금리 이후는 변동금리를 조건으로 다는게 보통이며 대출기간 초기에 적용되는 금리는 고정금리보다 1%정도 비싼 경우가 많다.

◇상환방법도 따져봐야= 돈을 갚은 방식도 금리조건에 못지 않게 중요하다. 상환방법은 크게 두가지. 원금 일시상환과 원리금 균등분할 상환이 있다. 가끔 원금 균등상환방식을 적용하는 경우도 있다.

원금 일사상환은 매월 이자를 내고 대출만기가 되면 원금을 한꺼번에 갚는 방식이다. 원리금 균등분할 상환은 대출원금과 이자를 다달이 같은 금액으로 까나가는 방식. 원금 균등분활 상환이라는 대출원금을 매월 똑같은 금액으로 갚아나가는 것으로 첫달 이자는 만기 일시상환식과 같지만 원금이 매월 줄어들기 때문에 시간이 갈수록 이자부담도 적어지는 방식이다.

어느게 유리할까. 일정시간이 흐른후 목돈이 생길 것으로 기대된다면 일시상환을, 급여생활자면서 장기대출을 받는 경우라면 분할상환을 택하는게 부담이 적다.

◇저금리대출받아 고금리대출을 갚는다= 시중금리가 내려가도 은행대출금리가 높기는 여전하다. 특히 외환위기 직후 돈을 빌렸다면 아직도 16~19%의 이자를 부담하고 있다.

이런 경우 새로 대출받아 이전 대출을 갚아 버리는게 유리하다. 대출이자 차이만큼 이자부담을 줄일 수 있다. 다만 주의할 점이 있다. 이전대출과 신규대출의 금리차가 2%를 넘지 않는다면 대출로 대출을 갚은 방법은 돈을 절약하는데 도움이 되지 않는다. 신규대출에 투입되는 시간과 설정비용 등 부대비용을 고려할 때 그렇다.

5,000만원을 13% 대출받는다고 치자. 대출이자는 연 662만5,000원. 부대비용은 설정비용(1%)이 50만원 들어간다. 대출수수료 0.25%가 약 12만5,000원. 여기에 인지세와 시간을 고려하면 대출이자외에도 약 70여만원을 더 부담해야 하는 것이다. 이는 연 이자 14.65%에 해당된다. 여기에 신규대출 조건으로 보험가입이나 은행예금을 요구한다면 실제로 부담하는 15%를 쉽게 넘는다. 그래서 이전대출과 신규대출의 금리차가 2%를 넘지 않는다면 그대로 있는게 유리하다. 2%를 넘는다면 당장 대출을 맞바꿔치기하는게 낫다.

◇담보 자격이 안될 수도 있다= 주택이나 아파트라고 무조건 대출이 되지는 않는다. 아파트를 가졌다고 무조건 금융기관을 찾았다가 낭패를 보는 경우가 적지 않다. 다세대주택은 대부분 담보가 되지 않는다. 설령 담보가치를 인정해도 감정가를 보수적을 책정해 실제 대출받을 수 있는 금액은 얼마 안된다.

지역도 문제. 읍단위 이하 소재 주택과 아파트의 담보가치는 떨어진다. 대한생명은 시·군·구 뿐 아니라 읍·면 소재지 주택에 대해서도 대출을 해준다.【권홍우 기자】