[조영호변호사 법률상담실] 이럴땐 이렇게

이럴땐=최근 입주를 시작한 아파트를 전세로 임차해 입주를 앞두고 있다. 이 아파트가 아직 미등기 상태인데 입주를 해도 전세보증금을 보호받을 수 있는지.이렇게=전입신고를 마치고 확정일자 날인을 받으면 전세보증금을 보호받을 수 있다. 아파트의 경우 입주 때부터 등기를 할 때까지 길게는 5년까지 걸리는 경우도 있다. 행정적인 절차나 건설업체의 사정 등에 따라 등기가 지연되기 때문이다. 그러나 일반적으로 준공검사를 마치고 입주를 시작하며 준공검사를 마친 아파트라면 미등기 상태에서 전세로 입주하더라도 전세금을 보호받을 수 있다. 준공검사를 마치면 건축물관리대장이 만들어지고 구체적인 동·호수를 기재해 전입신고를 하고 확정일자 날인을 받을 수 있다. 이 때는 미등기상태이더라도 선순위세입자의 자격을 가질 수 있다. 경매처분 등의 경우에도 전세계약기간동안 계속 살 수 있고 전세금을 돌려받을 수 있다. 다만 준공검사가 나지 않은 아파트는 건축물관리대장이 없는 상태이므로 구체적인 동호수를 기재해 전입신고를 할 수 없어 낭패를 당할 수 있다. 미등기 아파트에 전세로 입주할 때는 동호수를 기재해 전입신고를 할 수 있는 지 동사무소에서 확인해야한다.

지하에 토지소유권 행사 가능한지

이럴땐=서울 시내에 토지를 소유하고 있다. 지하철 공사가 본인의 땅 지하 50M에서 진행중인데 보상을 받을 수 없는지.

이렇게=민법 212조는 「토지 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다」고 규정하고 있다. 문제는 정당한 이익이 있는 범위가 어디까지인지 명확한 법규정이 없다는 것이다. 결국 개인의 이익과 공공의 이익이 조화를 이루는 범위에서 구체적인 사안에 따라 보상여부를 법원이 결정을 해야한다. 최근 법원은 지하50M까지는 토자사용자가 토지소유자에게 보상을 해야한다고 판결했다. 위의 경우 토지사용료를 받을 수 있다고 볼 수 있다. 그러나 명확한 법조항이 없으므로 토지사용료를 받을 수 있는지 여부는 법원의 판단에 따라야한다.

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