[잠실재건축 수익성 분석] 큰 시세차익 기대 어려워

「잠실주공아파트를 지금 사들이면 재건축에 따른 이익을 얻을 수 있을까」짭짤한 수익을 얻을 수 있다는 의견과 수익을 얻기 어렵다는 판단이 엇갈리고 있는 가운데 대체로 큰 재미는 볼 수 없다는 것이 대세다.

우선 재건축의 걸림돌을 짚어보고 수익성을 분석해야한다. 사업기간은 재건축의 수익성을 결정하는 주요변수. 재건축이 가장 빨리 진행될 것으로 보이는 1단지의 경우도 연내 착공을 목표로 하고 있지만 목표대로 진행될 지는 미지수다. 주민의 70~80%에 달하는 세입자 대책, 5개단지 2만1,250가구의 이주로 벌어질 수 있는 전세대란, 교통·환경 등 시설마련 대책 등이 모두 재건축의 빠른 진행에 걸림돌이다. 이같은 요소를 감안해 추진계획보다 1~2년은 입주가 늦어질 수 있다는 생각으로 수익성을 계산해보고 투자를 결정해야한다.

또 한가지 짚고 넘어갈 것은 올들어 재건축에 대한 기대와 부동산경기회복 조짐이 어우러져 아파트 값이 오를대로 올랐다는 사실이다. 1단지는 평형별로 2,000만원 이상, 나머지 단지도 1,000만원 이상 값이 올랐다. 1단지의 경우 매물도 드물지만 수요자가 줄어들어 최근 가격이 보합세 또는 약보합세에 머물고 있다.

가장 빨리 공사가 진행될 1단지 13평형을 기준으로 32평에 입주한다고 가정할 때 투자비를 계산해보자. 시세 1억4,800만원와 추가부담금(32평에서 무상지분 22평을 뺀 10평의 분양가) 6,500만원, 투자비의 입주시까지 금융비용(연리10% 기준) 3,690만원 등으로 계산하면 총투자비는 2억5,000만원선이다.

입주시 32평형의 시세가 관건이다. 현지 부동산업계는 새아파트라는 점과 뛰어난 입지여건을 감안할 때 입주시 32평형 시세를 3억원대까지 예상하고 있다. 그러나 입주시 시세가 총투자비를 크게 넘지는 못할 것으로 전망된다. 5,000만원까지 시세차익을 예상하더라도 이는 재건축이 순탄하게 추진되는 것을 전제로 할 때다.

결국 큰 시세차익을 기대하기보다는 강남 노른자위 땅에 집을 장만한다는 실수요 입장에서 아파트를 매입하는 것이 바람직하다고 볼 수 있다.

/이은우 기자 [e-mail]