부동산 침체로 PF사업 돈맥경화… '금융위기 뇌관' 될수도

건설사·저축銀 도미노 부실 우려

'악성 미분양' 더 늘어 연체율 증가 불가피

일부는 부실줄이려 추가 대출 '물타기'도

"미분양 펀드 조성·우량저축銀 규제 완화를"

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부동산 침체로 PF사업 돈맥경화… '금융위기 뇌관' 될수도

건설사·저축銀 도미노 부실 우려'악성 미분양' 더 늘어 연체율 증가 불가피일부는 부실줄이려 추가 대출 '물타기'도"미분양 펀드 조성·우량저축銀 규제 완화를"

김영필기자 [e-mail]

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건설사의 부실 심화는 저축은행의 연쇄 파산으로 이어질 수 있다는 점에서 심각한 사회문제가 될 수 있다. 저축은행 업계의 총 자산규모는 82조원으로 금융계 전체에서 차지하는 비중은 작지만 부동산 관련 대출과 서민ㆍ중소기업 거래가 많아 경제 및 금융시장에 미치는 파장은 만만치 않을 것으로 보이기 때문이다.

특히 저축은행이 어려워지면 대출회수 등으로 이어져 건설사가 부메랑을 맞게 된다는 점도 간과할 수 없는 대목이다. 상호 간 부실이 계속 커지는 악순환의 고리에 빠져들 수 있다는 얘기다.

이 같은 문제를 해소하기 위해서는 무엇보다 지방 미분양 문제를 해결하는 것이 핵심이라고 전문가들은 입을 모은다. 또 저축은행의 건전성 강화도 중요하지만 영업 부문에서 숨통을 틔워주는 것도 시급하다고 지적한다.

◇쉽게 사그라지지 않은 금융위기 뇌관=앞으로 저축은행의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출의 연체율은 더 높아지고 사업성은 보다 떨어질 것이라는 분석이 지배적이다. 감독당국의 지도에 따라 PF 대출 잔액을 줄이고 있지만 지방의 악성ㆍ부실 사업장은 계속 남을 가능성이 높아서다.

무엇보다 중견 건설사들의 도산이 이어지면 저축은행의 부담은 눈덩이처럼 불어날 가능성이 높다. 실제로 부동산 PF 잔액이 전체 여신에서 차지하는 비중이 30%를 넘으면 안 된다는 감독당국의 '30%룰' 때문에 주요 대형 저축은행의 PF 비중은 과거 30~40%에서 20%대로 줄고 있지만 그 질은 훨씬 나빠질 것이라는 게 업계의 평가다.

저축은행의 한 고위관계자는 "대출이 준다는 것은 신규대출을 하지 않고 사업성이 좋은 곳에서 상환을 받는다는 것인데 지방의 악성 사업장은 계속 남아 부실화가 심화될 것"이라며 "수익을 내야 대손충당금도 쌓고 자본확충을 하는데 부실 사업장에 돈이 묶여 이도 저도 못하고 있다"고 전했다.

상황이 이렇다 보니 일부 저축은행들은 PF 대출을 추가로 해 부실을 줄이려는 '물타기'를 서슴지 않는다. 이에 따라 금융감독원의 저축은행 PF 사업장 평가가 끝나면 부실 사업장에 대한 자산관리공사 매각 및 상각을 강력히 추진해야 한다는 지적이 나오고 있다.

◇자금회전 사실상 막혀= 현재 PF 사업은 '돈맥경화'에 빠져 있다. 부동산 경기 침체로 은행들이 PF 대출을 하지 않고 미분양으로 자금회수가 안 되기 때문이다.

일반적으로 시행사는 저축은행에서 브리지론 형태로 토지매입자금 등을 빌린다. 이후 은행에서 '본PF'를 받아 저축은행의 고금리 대출을 갚고 사업을 진행시킨다. 그러나 최근 부동산 경기가 극도로 악화하자 은행들은 PF 대출을 대규모 줄이고 있다. 실제 지난해 6월 말 현재 54조1,349억원에 달했던 은행권의 PF 규모는 지난해 말 50조9,588억원으로 줄어들었다.

문제는 은행에서 PF 대출을 받지 못하면 저축은행은 대출상환을 받지 못해 어려움에 빠진다는 데 있다. 여기에 대규모 미분양으로 건설사의 자금사정이 악화돼 도산에 이르면 다른 사업장에서 해당 건설사의 지급보증을 받고 있던 저축은행들은 타격을 입게 된다. 중견 건설사들의 경우 저축은행의 직접 여신도 적지 않고 은행이 아닌 저축은행이 사업을 끝까지 진행하는 사례도 있어 부담은 가중될 수밖에 없다.

◇미분양 해결, 영업규제 완화가 관건=건설사와 저축은행의 동반 부실을 막기 위해서는 궁극적으로 지방 미분양 문제를 해소해야 한다는 게 전문가들의 일치된 견해다.

국토해양부에 따르면 지난 2월 현재 전국 미분양 주택은 11만6,438가구로 전월 대비 2,601가구 감소했다. 하지만 내용은 더 안 좋아지고 있다. 악성 미분양이라고 불리는 준공 후 미분양은 5만40가구로 1월에 비해 1,571가구 늘어났다. 비중으로 보면 지난해 2월 31.48%에서 올해는 42.98%로 껑충 뛰었다. 특히 올해만 해도 40만여가구가 추가로 공급될 예정이어서 미분양 문제 해결은 쉽지 않을 것으로 전망된다.

이와 관련, 미분양 펀드나 미분양 대출 등이 주요 대안으로 제시되고 있다. 미분양 펀드 등은 미분양 아파트에 투자하는 것으로 건설사의 자금난을 해소시켜줄 것으로 평가된다. 시중은행의 한 관계자는 "미분양 펀드 등을 이용해 지방 미분양 문제를 해결하고 부동산 경기를 회복시키는 것 외에 다른 대책은 사실상 없을 것"이라고 말했다.

저축은행들의 건전성 강화도 중요하지만 일부 영업에 숨통을 틔워주는 것도 필요하다. 저축은행 업계의 한 관계자는 "자산건전성이 매우 높은 곳은 부동산 PF 등 영업규제를 완화해주고 영업규제를 상대적으로 덜 받겠다는 곳은 엄격한 국제결제은행(BIS) 비율을 적용하는 등의 차별화된 감독이 필요하다"며 "건전성과 영업 양쪽을 모두 막다 보니 외통수 정책이 된 감이 있다"고 설명했다. 저축은행과 건설사들의 자구노력도 필수적이다. 저축은행은 유상증자 등으로 건전성을 확보하고 건설사는 분양가 인하 방안을 병행하는 것이 좋은 대안이 될 수 있다.

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