"美주택시장 거품걱정 말라"

(미국의)집값이 뛰고 있다. 지난 1년간 주택 가격은 17%나 치솟았다. 수요자가 몰리면서 심지어 매물을 보지도 않고 구입하는 '묻지 마' 투자자까지 등장, 집값상승을 부추기고 있다. 일부에서는 최근의 이 같은 현상이 2000년 초 기술주들이 폭등했던 모습과 흡사하다며 우려를 나타내고 있다. 그러나 걱정마시길. 기술주는 '거품'이었지만 적어도 현재의 주택시장에는 해당되지 않는 얘기다.부동산이 견실한 투자처로 각광 받고 있다. 1960년 이후 미국의 연평균 주택가격상승률은 6.3%. 심지어 수요와 공급이 줄어 시장이 활기를 잃었을 때에도 집값은 좀처럼 떨어지지 않았다. 낮은 모기지 금리와 세제 혜택이 시장을 부양하는 밑받침이 돼 주었기 때문.

일부에서는 지난 6월 기존주택과 신규주택판매가 소폭 하락한 것을 들어 시장의 둔화조짐이 일고 있다는 주장을 하고 있지만 대세는 아니다. 대다수 전문가들은 주택시장의 호황이 적어도 1년 이상 유지될 것으로 보고 있다.

주택시장의 기반이 매우 견고하다는 것이 그 이유다. 먼저 공급측면에서 보면 집을 팔기위해 나서는 사람이 적을 뿐더러 주거환경이 좋은 신규 주택건설 부지도 많지 않다.

수요측면을 보자. 이민자가 지속적으로 증가하고 있고 베이비 부머의 자녀들의 시대가 도래하고 있으며 저소득층을 위한 주택마련 대출 프로그램이 신규 수요 창출에 불을 지피고 있다. 베이비 부머 세대들은 더 좋은 주거 환경을 찾아 이사할 채비를 하고 있으며 별장을 마련하는데도 열심이다. 그리고 결정적으로 수요를 확대시키고 있는 요인은 낮은 금리. 지난 7월 앨런 그린스펀 미연방제도준비이사회(FRB)의장은 의회연설에서 "주택시장의 버블 가능성에 대해 면밀히 분석했다"며 "그 결과 (버블의)가능성이 별로 없다고 결론지었다"고 밝혔다.

물론 최근 몇 년간 집값 상승률이 임금 상승률을 앞지르고 있어 주택가격 상승에 한계가 있을 것이라는 주장이 일고 있는 것도 사실. 1990년 이후 미국의 한 가구당 임금상승률은 연평균 3.8%를 기록한 반면 주택가격 상승률은 4.5%를 기록하고 있다. 현재 평균 주택가격은 미국 중산층 임금의 2.8배. 지난 90년 2.6배에 비해 높은 수준이다. 그러나 역대 임금상승률대비 주택가격상승률은 2.5에서 3.0을 오갔기 때문에 아직도 주택가격이 더 오를만한 여지가 있는 상태다.

몇몇 버블론자들은 지난해 전반적인 경기 침체에도 불구, 미국의 주택시장이 아직 꺼지지 않았다는데 우려를 나타내고 있다. 집값 상승이 비이성적인 과열에서 비롯된 인플레이션의 산물일 소지가 크다는 것. 그러나 어찌 됐건 수백만명이 일자리를 잃고 있는 가운데서도 주택판매가격은 여전히 사상최고의 상승률을 기록하고 있다. 이에 따라 주택시장의 버블 가능성에 대해 분석을 시도하고 있는 경제학자들도 많다. 최근 '버블 경제론'이라는 책을 펴낸 케빈 해셋은 그 중 한 명. 그는 이책에서 "버블이란 뚜렷한 이유없이 오르는 현상"이라며 "주택시장이 호황을 유지하고 있는 것은 결코 '미스터리'가 아니다(충분한 이유가 있다)"라며 주택시장의 버블가능성을 일축했다.

그는 현재 부동산 호황을 견인하고 있는 가장 결정적인 요소로 35년래 최저수준을 기록하고 있는 모기지 금리를 들었다. 저금리로 인해 가격 상승에도 불구, 수요가 계속 유지되고 있다는 것. 그러나 그는 '버블이 아니다'라는 이야기가 '영원한 호황'을 장담하는 것은 아니라며 모기지 금리가 현재보다 30%이상 오를 경우 부동산 랠리는 막을 내릴 가능성이 크다고 지적했다.

윤혜경기자