[내집마련 대출상품 올 가이드] 집값 30% 있으며 보금자리 장?

모기지론 출시로 집값의 70%를 10년 이상 장기로 대출할 수 있는 길이 열 렸다. 모기지론은 담보인정비율이 높은 데다 고정금리라는 점은 매력이지만 매달 장기간 원리금을 균등분할상환 해야 하는 점은 부담스러울 수 있다. 상가주택이나 주거용 오피스텔은 모기지론을 받을 수 없고 이미 주택을 보유중인 경우 기존 주택을 1년 안에 처분하지 않으면 대출금리 인상 등 불이익을 받는다. 소득증빙이 어려운 사람은 국민연금 납부실적을 제출 하면 모기지론을 받을 수 있다.

◇모기지론이란=집값의 30%가 있으면 주택을 마련할 수 있는 장기주택저당대출을 말한다. 모기지론은 만기인 최장 20년까지 고정금리를 적용하는 게 특징이다. 집값의 최고 70%에 대해 최고 2억원까지 빌려준다. 대출금리는 6.7%며 15년 이상이면 소득공제혜택이 주어진다. 원리금은 균등 분할상환하고 5년이 지나면 중도금상환 수수료가 면제된다.

은행의 주택담보대출은 3년 이하 단기일시상환 대출이 대부분이고 장기대출도 집값의 60%까지만 대출돼 모기지론의 70%에 비하면 적다. 은행과 같은 대출비율이더라도 주택금융공사가 취급하는 모기지론은 은행대출보다 소액임차보증금을 공제하지 않거나(아파트), 적게 해 실제 대출가능액이 은행담보대출보다 더 많다. 이를 테면 서울 마포구(투기지역)에 있는 2억5,000만원짜리 아파트를 구입할 때 ▦모기지론 1억7,500만원 ▦은행 단기대출 7,600만원 ▦은행 장기대출 1억2,600만원 등으로 차이가 난다.

만 20세 이상의 무주택자나 1주택 소유자로 상환능력이 있으면 세대주가 아니더라도 누구나 모기지론을 받을 수 있다. 소득증빙이 어렵다면 국민연 금 납부실적으로 이용할 수 있다. 소득이 있는 배우자를 연대보증인으로 세우면 부부의 월소득 합계가 상환능력으로 인정된다. 모기지론 대출을 받 을 때 주의할 점은 매달 받는 소득이 원리금 상환액의 3배가 넘어야 한다는 점이다.

모기지론 대상 주택은 주택 크기엔 제한이 없지만 집값이 6억원을 넘는 고 가주택은 제외된다. 대상주택은 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택등이고 ▦근린생활시설, 상가주택, 오피스텔, 다가구주택 ▦재개발ㆍ재건축 예정인 주택 ▦배우자 아닌 제3자 공동명의 주택 ▦권리침해(가압류, 가처분, 공매, 경매) 중인 주택 ▦저당권설정 등기가 불가능한 건축중인 주택(단 등기가능 시점에선 신청가능) 등은 제외된다.

◇소득공제 감안하면 5.7% 수준=모기지론의 가장 큰 특징은 고정금 리다. 지난달 25일 선보인 1차 모기지 판매분 금리는 6.7%로 결정됐다. 20년 동안 갚아나가는 상품을 선택하면 20년 동안 이자율은 6.7%로 확정된다. 다른 대출이 없다고 가정한다면 미래에 지출해야 할 현금흐름이 확정돼 가계설계를 세우기 쉬워지는 것이다. 도중에 이자율이 아무리 올라도 이자상환액이 늘어날 걱정은 없다는 뜻이다. 반대로 금리가 내리면 더 낮은 금리로 갈아탈 수 있다.

소득이 많을수록 연간 이자 상환분에 대해 받을 수 있는 소득공제 혜택도크다. 만기가 15년 이상인 모기지론을 대출 받았을 때 연간 이자상환액에대해 최고 1,000만원까지 소득공제를 받을 수 있다.

이때 과세표준(급여에서 여러 소득공제를 뺀 금액)이 1,000만~4,000만원이 면 198만원(1,000만원(최고한도)×19.8%(실질부담세율))을 환급 받는다. 그만큼 대출이자 부담액은 줄어드는 효과가 있는 셈이다. 주택금융공사 관 계자는 “소득공제 혜택으로 실제 금리부담은 5.7%까지 떨어질 것”이라고 말했다.

과세표준이 높을수록 환급 받는 세금은 더욱 불어나지만 과세표준이 1,000만원 이하라면 세금환급액은 최대 99만원(1,000만원×9.9%)에 그친다.

◇장기원리금 상환은 부담=모기지론 단점은 원리금을 매달 꼬박꼬박 갚아야 한다는 점이다. 시중은행이 취급하는 주택담보대출은 이자만 갚 다가 대출원금을 일시에 상환하는 방식을 선택할 수 있다. 모기지론이 매달 일정액의 월급을 받는 직장인에게 적합한 상품이라는 평가도 이 때문이 다.

대출금리도 시중은행 상품보다 높은 편이다. 모기지론 1차 판매분 금리(6.7%)는 단기금리보다 1%포인트 가량 높다. 처음부터 상대적으로 높은 금리 를 부담하면서 집값을 대출 받기 부담스러울 수 있다. 또 1주택 보유자가모기지론을 이용해 새 집을 살 때(일시적 2주택자)는 기존 주택을 1년 내에 팔겠다는 서약서를 내야 한다. 기존 주택을 1년 이상 팔지 않으면 가산 금리가 적용된다.