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최근 노후 대비를 위한 상가겸용주택이 은퇴자들에게 인기다. 30년간 회사원으로 근무하고 지난해 말 은퇴한 60세의 김노후씨도 서울에 보유하던 아파트의 처분금액과 퇴직금을 합해 서울 근교의 유망상권에 주거와 임대용으로 사용할 상가겸용주택을 신축할 계획을 세웠다. 총 4층 규모의 상가겸용주택을 신축해 3층과 4층은 아들 내외와 김씨 부부의 주거용으로 사용할 예정이고 1층과 2층은 상가 임대를 할 예정이다. 상가겸용주택 단 한 채를 보유해 1세대 1주택 요건을 충족하게 될 김씨는 10년 뒤 이 상가겸용주택을 양도하더라도 비과세를 적용받을 수 없는지 궁금하다. 그 절세 방법은 무엇일까.
소득세법에서 겸용주택은 1세대 1주택 규정을 적용함에 있어 주택 면적이 주택 외 면적보다 큰 경우 건물 전부를 주택으로 판단하고 주택 면적이 주택 외 면적보다 작거나 같은 경우에는 주택 면적 부분만을 주택으로 판단하도록 한다. 따라서 김씨가 상가겸용주택 신축 시 지하층에 주거용 방을 만들거나 옥상에 주거용 옥탑방을 설치해 주택 면적을 조금 더 크게 신축하면 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용받을 수 있다. 김씨 입장에서는 상가겸용주택을 보유하면서 임대소득을 올리고 추후 양도 시에는 양도소득 비과세를 적용받을 수 있는 일석이조의 노후 대비 투자처를 마련하게 되는 셈이다.
그렇다면 주택 면적이 주택 외 면적보다 크지 않은 상가겸용주택을 보유한 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수는 없을까. 이 경우에는 주택 면적으로 볼만한 부분은 없는지 꼼꼼히 따져봐야 한다. 건물에 설치된 계단이나 창고로 사용되는 지하실 등의 용도가 불분명하다면 주택 면적과 주택 외 면적으로 안분하면 된다. 그러나 계단이나 지하실 등이 실제 주거용으로 사용된다면 주택 면적에 포함시킬 수 있고 주택 면적에 포함된 후의 주택 면적이 주택 외 면적보다 크다면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.
다만 양도가액이 9억원을 초과하는 고가 주택을 양도하면 1세대 1주택이라도 비과세 규정을 적용하지 않는 만큼 주택으로 판단하는 상가겸용주택의 전체 양도가액이 9억원을 초과하는 경우에는 비과세가 적용되지 않는다. 이런 경우 전체 양도차익 중 9억원 초과분의 양도차익에서 9억 초과분에 대한 장기보유특별공제액(3년 이상 보유 시 적용)을 차감한 금액을 양도소득금액으로 보고 여기에 양도소득 기본공제(연 250만원)를 차감한 금액을 과세표준으로 한다. 결국 상가겸용주택 전부를 주택으로 봐 1세대 1주택 요건을 갖췄더라도 고가 주택 해당한다면 9억원을 초과하는 부분에 대해 양도소득세를 과세한다는 점을 기억해야 한다.
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