[부동산투기 超고강도 처방] 비과세 강화요건 알아보면

부동산 관련 세제가 점점 더 복잡해지고 있다. 재산세ㆍ종합토지세 등 보유세제를 개편했고 양도소득세도 1년 미만 단기 보유에 대해 중과세하기로 한 데 이어 주택에 대한 비과세 요건도 또다시 고쳤다. 양도세 비과세요건에 대해 사례별로 알아본다.

주택을 사고 팔 때 내야 하는 양도소득세(세율9~50%) 비과세는 1가구1주택자에만 적용된다. 주택을 2채 이상 보유하면 1채에 대해 비과세요건이 충족되면 세금을 내지 않아도 되지만 다른 주택은 어김없이 양도세를 내야 한다.

정부가 이번에 바꾸기로 한 비과세요건은 종전 `3년 이상 보유`에서 `3년 이상 보유에다 2년 이상 거주`까지 추가됐다. 강화된 비과세요건은 내년 1월1일 이후 양도분부터 적용된다. 해당지역은 서울과 과천ㆍ분당 등 5개 신도시로 국한된다. 다만 오는 10월부터 12월31일까지는 3년 이상 보유하고 1년 이상 살면 된다. 1년 거주요건은 정부가 이미 관련법으로 입법예고한 바 있다. 따라서 내년부터는 1가구1주택자가 10년동안 전세를 주고 다른 집에 살다가 보유주택을 팔 경우 양도차액에 따라 9~36%의 세금으로 내야 한다. 양도기준일은 등기일 또는 잔금지급일 가운데 빠른 날짜다. 특히 2년 거주요건은 세대주 외에도 세대원 전원이 모두 충족시켜야 하기 때문에 각별히 유념해야 한다.

실거래가액 6억원 이상 고가 주택소유자의 세금부담은 좀 더 복잡하다. 6억원 이상의 고가주택은 3년 이상보유ㆍ2년거주라는 비과세요건을 충족한다 하더라도 집값 가운데 6억원을 초과하는 부분에 대해서는 실거래가에 의한 양도세가 부과된다.

물론 비과세요건을 채우지 못해도 세금을 내지 않는 예외조항도 있다. 취학이나 질병의 치료ㆍ요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 전원이 다른 시ㆍ군지역으로 이사할 때는 3년 보유ㆍ2년 거주요건을 충족하지 않아도 과세되지 않는다.

<권구찬기자 [e-mail]>