그린벨트 투자 '조심 또 조심'

최근 해당지역 가격급등… 거품 가능성커 신중해야 세무조사 등으로 냉각된 부동산시장을 그린벨트가 다시 달구고 있다. 지난 97년 대통령공약으로 표면화 된지 5년 만에 서울 등 수도권 일대 집단취락을 시작으로 해제작업이 본격화되면서 투자자들의 관심이 몰리고 있는 것. 하지만 자칫 비싼 값에 섣불리 땅을 샀다가는 '상투'를 잡는 격이 될 수 있다는 경고가 나오고 있다. 아직 해제 이후에 대한 어떤 구체적인 개발계획안도 마련되지 않은 상황이어서 투자에 따른 위험부담도 만만치 않다는 분위기다. ◆ 가격은 급등세 보이며 매물은 사라져 집단취락 등 우선해제대상 지역이 발표되면서 해당 지역 땅값은 가파른 상승세를 보이고 있다. 고양ㆍ과천 등 서울과 인접한 요지의 그린벨트들은 몇 개월 사이에 땅값이 20~30%씩 오르는 곳이 속출하고 있다. 우선해제대상 지역에 포함된 과천 문원동의 집단취락 내 대지의 경우 두 달 전만 해도 평당 200만~250만원 선이던 것이 지금은 평당 300만원을 웃돌고 있다. 그나마 땅 주인들이 대부분 매물을 거둬들여 거래는 이뤄지지 않고 호가만 오르는 분위기다. 37만여 평이 그린벨트에서 풀리게 되는 고양시 삼송동 일대 땅값도 정부의 해제 발표 이후 10~20%의 급등세를 보이고 있다. 집단취락 내 주택지의 경우 작년말까지만 해도 200~250만원선에 매물이 나왔으나 지금은 평당 300만원대에도 땅주인들이 쉽게 매물을 내놓으려 하지 않는 상황이다. 반면 투자자들은 단기간에 값이 급등하자 선뜻 매수에 나서지 못하는 분위기다. 안양시 관양동 인덕원공인의 심귀성사장은 "해제 이후에 대한 기대감으로 매수에 대한 관심이 높아지긴 했지만 매물 자체가 없어 실거래로 이어지진 않고 있다"고 전했다. ◆ 거품론 제기돼 섣부른 투자는 금물 문제는 과연 지금의 가격이 적정한가 하는 점이다. 이에 대해 전문가들은 물론 해제대상지역의 부동산중개업소들마저 지나친 낙관론은 금물이라며 신중한 입장을 보이고 있다. '해제' 자체가 호재이긴 하지만 이미 해제방침 발표 이후 꾸준히 가격이 오르면서 기대감이 반영된 만큼 최근의 가격은 거품일 가능성이 높다는 것이다. 여기에 자칫 국민임대주택 등 국책사업이나 지자체 현안사업 대상에 포함될 경우 시세보다 훨씬 낮은 가격에 토지를 수용당할 가능성도 배제할 수 없는 상황이어서 무턱대고 사는 것은 위험천만이라고 경고하고 있다. 고양시 삼송동 J부동산 관계자는 "가격이 너무 치솟다 보니까 거래를 주선하기가 부담스럽다"며 "이 때문에 실수요자라면 몰라도 투자자들에게는 적극적으로 매수를 권하지 않고 있다"고 말했다. ◆ 토지활용도 크게 높아지는 건 아니다 그린벨트 해제의 또 다른 함정은 토지활용도가 일반인의 기대만큼 크게 높아지지는 않는다는 것. 실제로 그린벨트에서 풀리더라도 고층 아파트 건립 등 고밀도의 대규모 개발은 원천적으로 봉쇄돼 있다. 기껏해야 제1종 일반주거지역(용적률 200%이하)으로 새 용도가 부여되기 때문에 단독ㆍ연립이나 근린생활시설 외의 용도로 활용하기는 어렵다. 임대주택지 등 대규모 택지개발지구에 편입되더라도 토지 수용 등의 절차를 거쳐 공공개발 방식으로 이뤄지는 탓에 개발의 실익이 땅주인에게 돌아가긴 힘들다. 지난 30년 가까이 그린벨트로 묶여 워낙 낙후된 지역들인 탓에 단기간에 대규모 개발로 엄청난 시세차익을 얻을 수 있다는 생각 역시 아직은 장미빛 꿈이다. ◆ 경매 통해 땅 사는 것도 방법 거래 또한 그렇게 쉽지 않다는 점도 유의해야 한다. 그린벨트 해제대상지역들은 이미 개발계획이 발표되면서 모두 토지거래허가구역으로 묶였다. 막상 사고 싶어도 토지거래 허가를 받지 못하면 매입이 불가능한 셈이다. 이 때문에 전문가들은 시세보다 싼 급매물이나 경매를 통한 취득을 고려할 것을 권하고 있다. 경매로 나온 땅은 싸게는 시세의 60%선에도 살 수 있는데다 토지거래 허가 등의 요건이 필요하지 않는다는 장점이 있다. 유승컨설팅의 강은현 사장은 "그린벨트 해제가 본격화된 만큼 해제대상지역의 경매물건 역시 낙찰가격이 크게 오를 것"이라며 "하지만 땅은 주택에 비해 리스크가 크기 때문에 전문가의 조언을 받아 입찰에 참여하는 것이 좋다"고 말했다. 정두환기자