[하반기 부동산시장 대예측] 재건축 투자

재건축 투자환경이 급변했다.

오는 7월부터는 재건축 아파트에 대해 후분양제가 도입되고 무분별한 개건축을 규제하는 `도시 및 주거환경정비법`이 시행됨에 따라 재건축 투자 환경이 크게 변화될 수 밖에 없는 상황이다. 또 주거지역 종세분화가 7월1일부터 적용돼 재건축 허용용적률은 더욱 낮아질 수밖에 없다. 그만큼 재건축 추진의 장벽이 많아지고 있다는 것. 이에 따라 과거와 다른 재건축 투자 계획이 요구되고 있다. 투자대상을 재검토하고 자본확보계획과 투자수익률을 면밀해 재고해야 한다는 얘기다. 7월부터 새로 바뀌는 재건축 투자환경에 대해 알아본다.

◇수도권 재건축 70%이상 후분양 적용 = 이르면 7월부터 재건축의 일반분양 아파트는 80% 공정 후 분양할 수밖에 없다. 후분양으로 인해 조합원과 시공사의 부담이 그 만큼 커지게 된다. 무엇보다도 착공 2년 후 분양하기 때문에 투자자 역시 섣불리 투자하기 힘든 상황이다. 2년 후 부동산 시장 예측력은 사실 `0`에 가깝기 때문이다.

부동산114 조사결과, 현재 수도권에서 재건축이 추진되고 있는 아파트 가운데 70% 이상이 사실상 `선시공 후분양제``를 적용 받는 것으로 나타났다. 서울 등 수도권 재건축 추진 아파트 20만2,110가구 가운데 이미 사업승인까지 마친 아파트는 전체의 16.8%인 3만3,905가구에 불과 한 것. 서울의 경우 전체 재건축추진 아파트 12만9,055가구 가운데 1만7,859가구가 사업승인을 받았다. 또 경기도는 전체 5만7,345가구 가운데 11.7%(6,706가구)에 불과했다. 반면 인천은 전체 1만5,710가구 중 9,340가구(59.5%)가 사업승인을 마쳐 5ㆍ23조치의 영향을 덜 받는다.

부동산114 관계자는 “최근 상승세를 주도한 서울 강남의 개포동 주공아파트, 고덕동 주공아파트, 반포 저밀도, 대치동 은마 아파트 등이 후분양을 적용 받을 전망”이라고 말했다. 물론 이들 단지가 7월 이전 사업승인을 신청, 이후 사업승인을 받게 되면 후분양을 하지 않아도 된다. 실제로 건축심의를 마친 아파트는 서울 1만6,614가구, 경기도 8,324가구 등 수도권에서 2만4,938가구에 달하기 때문에 이들 단지가 주택공급규칙 개정 전 사업승인 신청을 할 경우 예외대상에 포함될 수 있는 것.

◇일반분양 많은 단지 오히려 신중= 후분양으로 재건축 투자환경이 바뀐 만큼 사업승인이 나지 않고 일반분양물량이 많은 단지는 오히려 투자의 신중을 기해야 할 상황이다. 2년 후 부동산시장이 현재처럼 호황일 경우 금융비용을 일반분양물량에 포함시킬 수 있지만 침체일 경우 조합원이 고스란히 떠 안아야 하기 때문. 또 재건축 환경이 바뀐 만큼 기존 시공사와 조합간 체결된 시공조건도 바뀔 수 밖에 없다. 특히 무상지분에 가장 큰 변동이 있을 것으로 예상된다.

반면 사업승인을 신청했거나 사업승인을 받은 단지는 오히려 호재로 작용할 가능성이 많다. 희소성이 있기 때문이다. 특히 이번에 시기조정위원회 대상인 잠실시영아파트나 청담ㆍ도곡 지구내 도곡주공2차 등 일부 아파트가 그 대상이다. 하지만 이들 단지역시 재건축 아파트 전반이 위축될 경우 동반 시세하락이 예견된 만큼 추가 투자에는 시중을 기해야 할 것으로 보인다.

◇용적률도 문제 = 사업시행인가를 받고 사업 착수에 들어가지 않은 재건축 단지들은 모두 용적률이 줄어들게 된다. 새로 도입되는 종 분류기준에 따르면 3종 일반주거지역으로 분류되어도 종전 용적률 보다 50% 줄어든다. 서울시의 경우는 3종은 250%, 2종은 200%, 1종은 150%이하의 용적률이 적용된다. 용적률이 강화되면서 가장 타격을 받는 단지는 기존 용적률이 높은 중층 아파트. 중층아파트는 150~220%의 용적률로 지어졌기 때문에 재건축을 해도 실익이 크지 않다. 따라서 중층아파트에 투자할 때는 종전 용적률을 반드시 알아봐야 한다.

저밀도지구를 제외한 저층아파트 또한 건립가구수가 줄어들 수밖에 없어 추가부담금이 늘어나게 된다. 특히 수도권의 경우는 300%안팎으로 사업계획을 세운 곳이 많기 때문에 꼼꼼하게 살펴보지 않으면 낭패를 당할 수 있다. 시공사와 확정지분제 계약을 맺은 곳도 용적률이 바뀌면 계약내용이 바뀔 수밖에 없기 때문에 주의해야 한다.

◇도정법, 재건축 허용연한도 염두해야 = 7월부터는 `도시 및 주거환경정비법`이 시행에 들어간다. 안전진단을 통과한 단지도 오는 6월말까지 조합설립인가를 받지 못하면 `정비구역 지정`등의 재건축 추진 절차를 밟아야 한다. 그만큼 사업추진일정이 최소 1년 이상 지연될 수밖에 없다. 사업추진 지연은 금융비용도 늘어난다는 얘기다.

특히 정밀안전진단을 통과한 단지만을 사업가능성이 `가능`(표참고)으로 분류되는 만큼 재건축 투자의 신중을 기해야 하는 것이다. 도정법에 따르면 재건축을 추진하기 위해서는 정비계획 및 정비구역으로 지정되어야 하고, 주택소유자 80%의 동의를 받아 재건축추진위를 만들어야 한다. 조합원 동의율이 높은 곳이라면 정비구역으로 지정만 되면 단시일 안에 추진하는 것이 가능하겠지만 조합원 간의 내분이 있는 단지라면 사업기간이 상당기간 늦춰질 가능성이 높다. 더구나 정밀안전진단을 통과하지 못한 단지의 대부분은 강화된 안전진단의 기준을 적용받아야 하는 만큼 재건축은 더욱 어려워질 수밖에 없다.

여기에 재건축 허용연한 강화도 악재다. 서울시는 조례를 개정, 7월1일부터는 재건축 허용연한을 80년 이전 준공단지는 20년, 80년부터 90년까지는 20~30년, 90년 이후부터는 40년을 적용할 방침이다. 80년 이후에 준공된 단지는 1년마다 허용연한이 2년씩 늘어난다. 81년은 22년, 82년은 24년, 83년은 26년이 되는 것이다. 이에 따라 83년에 준공된 단지는 2009년이 되어야 재건축을 할 수 있게 된다. 물론 안전에 큰 지장이 있을 경우 연한과는 관계없다. 하지만 최소 기준인 재건축 허용연한은 재건축 추진과정에서 큰 장벽으로 작용할 수밖에 없는 것이다. 이에 따라 재건축을 추진중인 강동구 고덕지구와 강남구 개포지구에는 83년 이후에 준공된 단지들이 적지 않기 때문에 투자에 유의해야 한다.

<연성주(정보과학부 차장) [e-mail]>