시조례 개정전 건축허가 다가구부지 매입 노려라

◎9월전 착공땐 이전기준 적용 수익성 높아지난해 9월 서울시 다가구주택 건축기준이 대폭 강화되면서 자투리 땅을 이용한 다가구 주택 건축이 크게 어려워졌다. 또 건축이 가능한 경우라도 수익성이 떨어졌다. 그러나 건축조례가 개정되기 이전에 건축허가를 받은 땅을 사들여 다가구를 지으면 규제 강화 이전의 수익성을 고스란히 확보할 수 있다.

이처럼 조례개정 이전에 다가구주택 건축허가를 받아 구건축기준이 적용되는 땅 가운데 매물로 나온 토지가 관심을 끌고 있다.

건축허가를 받으면 허가 후 1년 이내에만 공사를 시작하면 된다. 지난해 9월 이전에 건축허가를 받은 땅을 매입해 올 9월 이전에 착공하면 건축기준 강화 이전에 적용되던 수익을 누릴 수 있다.

◇구 건축기준 적용부지의 장점

다가구주택 건축기준 강화의 핵심은 주차장 면적 강화다. 건축 연면적 40평 당 1대의 주차장을 확보하면 되던 것이 가구당 0.6대의 주차장을 마련하도록 주차장법이 강화된 것이다. 이 때문에 50∼60평의 땅에는 다가구를 짓는 것이 거의 불가능하게 됐다. 같은 면적에 다가구를 짓더라도 건축할 수 있는 가구수가 크게 줄어든다. 그만큼 수익성이 떨어진다는 얘기다. 또 건축 기준강화로 10가구 이상의 다가구를 지을 때는 가구당 면적이 13.5평 이상을 넘어야한다. 전용면적 7∼10평의 원룸을 10가구 이상 지을 수 없게 된 것이다. 그러나 규제강화 이전에 건축허가를 받은 땅을 매입해 다가구를 지으면 이같은 어려움이 없다.

이밖에 구 건축기준 적용부지는 10가구 이상을 지을 경우 건축심의를 받아야하고 계단 유효폭이 기존 0.75m에서 1.2m로 늘어나는 등 다가구 건축의 난점들이 없다.

◇실사례

실내장식업을 하는 이모씨는 지난해말 원룸형 다가구주택을 지어 임대를 하려고 했다. 그러나 주차장법 등 다가구 건축기준이 대폭 강화돼 수익성이 떨어졌다는 사실을 알게 되면서 다가구 건립을 망설였다. 마침 건축기준 강화 이전에 건축허가가 난 땅을 소개 받게 됐다. 지난해 8월 14가구의 다가구주택 건축허가가 난 강남구 도곡동 954의 7의 81평 대지였다.

이씨는 이 땅을 사들여 반지하 포함 4층, 전용면적 10평짜리 원룸형 다가구 12가구와 자신이 살 30평짜리 1가구 등 모두 13가구를 지었다. 땅 값은 5억1천만원이며 건축비는 3억2천만원선이 들었다. 이씨는 은행에서 2억6천만원을 대출받고 살던 아파트를 3억5천만원에 팔았다. 여기에다 여유자금 1억5천만원을 합쳐 땅값과 건축비를 충당했다.

6가구는 4천5백만원씩 전세로 임대해 은행융자금을 갚았다. 나머지 6가구는 월세로 임대해 매달 3백60만원씩의 월세수입을 올리게 됐다. 양재역까지 걸어서 2분이면 닿을 수 있는 곳이어서 이전에 살던 아파트에 비해 불편한 점도 없었다.

강화된 건축기준을 적용했으면 어림도 없는 일이다. 새 건축기준으로 같은 땅에 다가구를 지으면 20∼23평형 7∼8가구도 짓기 어려워 수익이 1억원 남짓 준다는 계산이 나왔다. 이씨는 건축기준 강화 이전에 건축허가가 난 땅을 사들여 다가구를 지었기 때문에 1억원 이상의 이익을 추가로 챙긴 것이다.<이은우>