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국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)이 주택의 공급과 수요체계에 대한 근본적인 손질을 정책당국에 주문하고 나섰다. 국내 주택시장이 대내외 경제불안 여파로 급격한 침체에 빠지면 이것이 다시 경기를 둔화시키는 악순환을 막자는 취지다.
KDI는 9일 내놓은 '부동산시장 동향분석' 보고서를 통해 "우리나라에서 국내총생산(GDP) 1% 하락은 평균적으로 주택가격을 0.45% 하락시켰던 것으로 나타났다"며 "1% 하락은 다시 민간소비의 감소(0.05~0.17%) 및 건설투자의 감소(약 1%)로 이어진다"고 밝혔다.
KDI는 "주택담보인정비율(LTV)을 낮출수록 주택시장 및 금융시장을 안정시키는 데 도움을 준다"며 "적정한 LTV를 정량화하고 LTV 효과를 분석하는 것이 필요하다"고 제언했다. LTV 한도가 50%로 제한된 경제구조에서는 금융당국이 기준금리를 1%포인트 올려도 가계소비가 1.84% 감소하는 데 그치지만 LTV 한도가 70%로 높으면 기준금리 1%포인트 인상이 소비를 2.6%포인트 감소시키는 충격을 가져온다는 것이다.
다만 금융당국이 거시경제 안정을 위해 LTV의 적정한도 등을 설정할 때는 부동산 가격 거품의 원인이 되는 경제주체만을 겨냥한 맞춤형 정책으로 고려돼야 한다는 지적도 덧붙여졌다. LTV 한도규제가 자칫 금융소외계층의 주택구입 문턱을 높이는 역차별 요소로 작용해서는 안 된다는 뜻으로 풀이된다.
임대주택 공급 확충이 필요하다는 제언도 내놓았다. 유럽에서도 임대주택 공급이 원활한 독일ㆍ프랑스ㆍ덴마크ㆍ네덜란드 등은 시장불안이 상대적으로 적다는 것이다. 반면 우리나라에서는 한국토지주택공사(LH)가 재정난을 겪고 있어 안정적인 공공임대주택 공급을 자신할 수 없다.
이에 따라 민간기업이나 연기금 등의 기관투자가들이 임대주택사업에 투자할 수 있도록 하는 방안을 관계당국이 검토해야 한다고 조언했다. 정부가 저소득층의 주택임대료 일부를 쿠폰 형식으로 보조해주는 주택바우처제도 등을 확대해야 한다는 의견도 덧붙였다. 민간임대주택사업자에게 사업비용 중 일부를 세액공제해주는 미국의 임대주택공급 활성화 제도인 '저임금주택세금공제(LIHTC)' 도입 역시 대안으로 제시됐다.
KDI는 집을 완공하기도 전에 판매하는 주택건설사들의 '선분양' 관행에 대해 "근본적인 개혁과 동시에 건설사의 충실한 자기자본 확충이 필요하다"고 지적했다. 국내 건설사들은 총사업비의 평균 5%에도 못 미치는 취약한 자기자본만을 가지고 토지를 매입한 뒤 평균 20배가 넘는 레버리지로 돈을 빌려 집을 짓다 보니 대출받은 금리가 오르거나 경기불안으로 선분양 실적이 저조하면 사업이 무산돼 주택공급 위축을 초래한다는 것이다. 반면 후분양이 보편화된 미국에서는 주택 건설시행사가 총사업비의 평균 25~30%를 초기 자기자본으로 확보하고 있다고 설명했다.
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