환금성높은 토지찾아 자금 이동/토지­97부동산 대전망

◎농지­수도권 택지고갈… 준농림지 수요증가/도심 부동산­단독주택·공영개발 택지 인기 급상승/임야­개발부담금 감면 준보전임지 개발활발/기타­단양 관광자원·양양 레저시설 건설 ‘붐’지난 연말부터 신도시를 중심으로 나타난 아파트등 주택가격 상승세는 올 한해 주택가격의 상승전조란 견해가 지배적이다. 90년이후 7년간 이어진 부동산시장 안정기조가 급변할 것이란 이야기다.

그렇다면 이같은 주택가격 상승이 토지시장에는 어떤 영향을 미칠까.

전문가들은 한결같이 올해 부동산 가격 상승은 아파트와 토지가 주도할 것으로 보고 있다. 항상 부동산값 급등이 있을때마다 투자자들이 가장 선호한 것은 아파트와 토지였다. 특히 계속된 부동산경기 침체속에서도 토지가격은 높지는 않지만 꾸준히 상승세를 유지해 왔다. 환금성은 떨어지지만 개발에 따른 가치상승은 다른 어떤 부동산상품보다 높은 것으로 평가되고 있다. 따라서 올해 부동산가격이 상승한다면 그중 토지의 상승폭이 가장 클 것이란게 전문가들의 입장이다.

특히 경기침체의 영향으로 증시가 바닥세를 보이면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 시중자금이 부동산시장으로 몰릴 것으로 보이는데다 연말의 대선을 앞두고 풀릴 자금도 부동산시장으로 유입될 것으로 전망돼 부동산시장이 활기를 찾을 것이란 기대를 낳게 한다.

물가불안심리도 토지에 대한 수요증가를 확대시킬 것으로 보인다. 인플레이션현상이 심화될 경우 현금보유보다는 실물보유 심리가 커지기 때문이다.

그러나 이같은 토지가격 상승은 과거와 같이 무차별적인 것이 아니라 각 개별적 요건에 따라 차등적인 양상을 보일 것으로 전문가들은 내다보고 있다. 투자성 높은 토지가 한정돼 있고 정부의 투기억제책으로 환금성 높은 일부토지를 중심으로 한 가격상승이 예상되고 있는 것.

또 전국토의 42%정도가 토지거래허가구역에 묶여 있다는 현실적 제약이 토지값 급등의 완충제 역할을 하고 있다는 점도 무시할 수 없다. 여기에 나머지 33%는 토지거래신고 구역이고 10%는 농지법에 의한 농업진흥지역등으로 분류돼있어 쓸만한 땅은 대부분 취득이 만만치 않은 현실 때문에 과거의 부동산투기붐이 재현되지는 않을 것으로 보인다. 부문별 시장상황을 전망해본다.

◇농지

농지의 경우 지난해 전원주택붐으로 수도권 일대 준농림지를 중심으로 뚜렷한 가격상승세를 보였다. 그러나 90년대 이후 평균 농지가격 상승은 아직 도심부동산 가격 상승에는 미치지 못하는 미미한 수준에 그치고 있다.

우선 농업진흥지역내 농지는 부동산값 상승에 크게 영향을 미치지는 못할 것으로 보인다. 순수영농을 목적으로 한 지역이므로 다른 용도로의 전용이 근본적으로 금지돼 있기 때문이다. 오히려 농촌인구의 지속적인 이탈등으로 가격이 하락할 소지마저 안고 있다.

반면 농업진흥지역외 농지들은 상당한 가격상승이 예상된다. 특히 수도권 일대 택지고갈로 주택업체들이 준농림지에 대한 아파트 건립계획을 강화, 준농림지 가격은 상당폭 상승할 것으로 보인다. 실제로 지난해 대부분 주택업체들이 경기도 광주·용인등지의 준농림지를 대규모로 매입했으며 택지구득난이 더욱 심각해질 것으로 전망되는 올해는 이러한 추세가 더욱 가속화될 움직임이다.

여기에는 걸림돌도 적지 않다. 우선 최근들어 준농림지 개발에 대한 정부와 각 지자체들의 규제움직임이다. 준농림지의 무분별한 개발로 인한 문제점들이 속속 나타나면서 각 지자체들이 강력한 개발억제정책을 펴고 있다.

그러나 업계로서는 현재 준농림지에 대한 개발이 수도권내 택지구득난에 대한 거의 유일한 대안이어서 당분간 준농림지의 인기는 수그러들지 않을 것이란게 전문가들의 전망이다. 또 전원주택에 대한 인기가 점점 높아가면서 향후 2∼3년 후를 대비해 준농림지를 매입하는 수요도 꾸준이 이어질 것으로 보인다. 이에따라 전문가들은 준농림지를 올해 토지가격 상승을 주도할 상품으로 꼽고있다.

◇도심부동산

최근들어 도심지역의 고밀도화에 따른 각종 문제점들이 나타나면서 주택에 대한 수요패턴도 조금씩 변하고 있다. 복잡한 아파트에 살기보다는 조그만 정원이 딸린 단독주택을 선호하는 사람들이 늘고 있는 추세다.

이같은 추세는 그동안 침체를 면치 못하던 단독주택용 토지에 대한 수요증가로 연결될 것으로 기대된다. 이는 최근들어 공영개발토지 가운데 가장 인기를 끌고 있는 것이 단독주택지라는 사실에서도 명확해진다.

지나치게 아파트에만 편중돼 있던 투자패턴이 개인의 기호에따라 다양해지고 있는 것이다. 이런 점으로 볼때 토지공사나·주택공사·농업진흥공사 ·지자체등이 개발한 공영개발택지와 지자체및 지주조합이 조성한 토지구획정리사업지구내 단독택지, 그밖에 도시지역내 비축토지등이 투자자들로부터 많은 인기를 끌 전망이다.

◇임야

임야는 토지가운데 그동안 수요가 가장 적어 가격상승이 거의 없었다. 그러나 올해부터는 임야의 투자가치도 상당히 높아질 전망이다.

올해부터 개발대상지의 70% 이상이 산림일 경우 개발부담금의 50%가 감면되므로 준보전임지의 개발이 활발해질 것으로 예상되기 때문이다.

물론 임야의 취득및 개발에는 까다로운 자격요건과 절차가 필요하다. 무엇보다 6백평 이상의 임야에 대해서는 임야매매증명을 발급받아야 하는데 외지인들이 임야매매증명을 발급받기는 사실상 하늘의 별따기다.

따라서 임야 자체에 대한 직접적인 거래보다는 마땅한 매수자를 찾지 못한 기존 임야 소유주들이 눈썰매장·삼림욕장등으로 개발하는 사례가 부쩍 늘것으로 보인다.

◇기타

지방자치제가 점차 자리를 잡아감에 따라 각 지자체들은 세수확대를 위한 사업을 적극적으로 추진하고 있다. 이같은 사업들중 지자체들이 가장 선호하는 것이 관광단지 개발사업이다.

이가운데 특히 눈에 띄는 지역은 강원도와 충청북도등 내륙지방및 강원도 일대다. 상대적으로 재정자립도가 낮은 충북지역 지자체들의 경우 관내의 뛰어난 자연자원을 활용하는 가장 최선의 방법으로 관광자원개발에 나서고 있기 때문이다. 따라서 단양·충주등 충북내륙지방은 개발에 따른 토지가격상승이 예상된다.

강원도의 경우 신공항이 들어서게 되는 양양지역과 현재 개발붐이 한창 일고 있는 태백·정선·영월등지의 가격상승이 예상된다.

양양지역은 속초와 인접해 있으면서도 그동안 군사시설보호문제등으로 상대적으로 개발의 속도가 느린 곳이었다. 그러나 최근 들어 신공항 건설을 계기로 건설및 레저업체들이 이 지역에 대한 개발계획을 속속 수립, 적극적으로 개발할 움직임을 보이고 있어 부동산가치도 상당히 높아질 것으로 보인다.

태백·정선·영월등 폐광지역의 경우 이미 지난해 가격이 상당히 올라 있어 앞으로 큰폭의 가격상승은 어려울 전망이다. 그러나 업체들의 참여가 구체화되고 있고 특히 대기업들이 이 지역에 대한 참여를 적극적으로 검토중이어서 앞으로 거래는 활발해질 것으로 보인다.<정두환>

◎전문가 전망/KTB컨설팅 SOC사업 백봉기 본부장/“대선·거래규제 완화 등 호재 곳곳/지방토지·그린벨트 거래 활발할듯”

88년 부동산경기 과열로 폭등했던 토지가격은 90년대 이후 연 1% 미만의 낮은 상승률을 보이면서 거의 제자리수준에 머물고 있다.

그동안 GNP성장과 물가상승으로 토지의 단위생산성은 꾸준히 높아진 상태이므로 이제 토지가격은 우리 경제수준에 맞는 현실가격에 상당히 접근해 있다.

또 부동산 경기순환의 10년 사이클을 기준으로 볼때 88년의 정점에서 98년을 다시 부동산 경기정점으로 본다면 97년은 부동산 경기회복의 출발점이 될 수 있다.

특히 올해는 연말에 대통령선거가 치러지고 그동안 침체된 경제를 되살려야 한다는 경제문제로 경기부양책은 필연적이고 이 경기부양책은 부동산시장에도 호재로 작용할 가능성이 높다.

우선 최근들어 토지와 관련된 전반적인 정책들이 과거의 규제중심에서 완화쪽으로 급선회한 점을 들 수 있다.

토지정책 완화의 신호탄은 농지법 시행령 개정으로 볼 수 있다. 이 개정안에 따르면 통작거리 규제가 페지돼 현지로 주소를 이전하지 않고도 농지를 구입할 수 있게 돼 도시인도 농지를 구입할 수 있게 됐다. 이에따라 수도권을 중심으로 한 준농림지역의 수요가 크게 늘어날 전망이다. 준농림지의 경우 아직 도시지역의 지가상승률에 비해 훨씬 낮은 편이기 때문에 상당기간 수요가 늘어날 것으로 보인다.

임대주택정책지원의 강화도 지방의 토지시장 거래를 활성화시킬 요인으로 작용할 전망이다. 지방 토지의 경우 지금까지 업체들이 매입을 기피했으나 임대주택에 대한 지원이 대폭 강화될 경우 이들 지방토지도 활발한 거래의 대상이 될 수 있다.

수도권정비계획법에 따른 성장관리권역의 확대, 자연보전권역의 재정비등은 수도권 지역의 토지이용 범위를 확대함으로써 산업및 상업용 토지수요의 증가를 가져오게 될것으로 기대된다.

특히 지난 연말 나온 그린벨트 규제완화안은 그동안 재산권 행사의 어려움으로 거래가 거의 중단되다시피 한 그린벨트내 토지의 거래를 활성화시킬 요인으로 작용할 것으로 보인다.

이밖에 지방자치제 실시가 제자리를 잡아가고 있는 점도 토지시장 활성화의 호재로 작용할 가능성이 크다. 각 지자체들이 자체수익사업 확대를 위해 관할지역내 토지의 개발사업에 적극성을 띠고 있고 이는 앞으로 더욱 가속화될 것이기 때문이다.