"낮은 분양가냐" VS "빠른 수익이냐"

■ 분양가 상한제 vs 미적용 단지 비교

단지별 장단점·중장기 투자가치 꼼꼼히 체크를

분양가상한제 시행전 밀어내기식 분양이 연내에만 6만여가구에 이를 예정이다. 이에 따라 예비 청약자들을 위한 선택의 폭은 훨씬 다양해 졌지만, 그만큼 시름도 더욱 깊어졌다. 각각 전매제한과 고분양가라는 ‘독과(毒果)’를 지닌 분양가상한제 적용아파트와 상한제 미적용 아파트를 놓고 어쩔 수 없이 저울질을 해야만 하는 상황이기 때문.

물론 입지와 개발호재가 뛰어난 단지라면 분양가상한제 적용 여부가 청약을 결정하는 데 큰 장해가 되지 않겠지만, 분양가상한제 적용 아파트와 미적용 아파트의 장단점 및 중장기 투자 가치를 객관적으로 따져보는 지혜도 필요하다.

◇먼저 핸디캡을 파악하라=현재 분양시장에서 예비 청약자들에게 ‘분양가상한제 아파트=저렴한 아파트’라는 기대감이 만연해 있다. 실제로 연내 밀어내기식 분양에 동참하고 있는 건설업체들은 분양가상한제 시행전 마지막 ‘고분양가 카드’를 꺼내 들고 있어 예비 청약자들 입장에서는 분양가상한제 적용 아파트가 더욱 기다려지는 게 사실.

분양가상한제가 적용되는 아파트는 분양가 대비 추가로 15~20% 정도 분양가 인하 효과가 있을 것으로 예상된다. 이때 6개 품목에 대한 마이너스 옵션제를 선택하게 되면 지상층 기본형 건축비의 15%에 해당하는 분양가 절감 효과가 있다.

중소형의 경우 지상층 건축비는 3.3㎡당 355만8,000원으로 마이너스 옵션을 택하면 3.3㎡당 53만3,700원이 줄어드는 효과가 있으며, 중대형의 경우는 지상층 건축비 대비 54만2,700원을 절감할 수 있다. 하지만 이 경우에는 각 개인이 입주시점에 마감 시공을 다시 해야 하기 때문에 대부분의 청약자들은 선택하기를 꺼리는 항목이다.

여기에 공정이 40%정도 진행된 이후에는 발코니 확장비용을 포함한, 시스템 에어컨과 일부 빌트인 가전제품에 대해 ‘플러스옵션제’를 적용할 수 있어 최대 3,000만원의 추가 비용이 들어갈 것으로 예상된다.

반면 분양가상한제 시행전 분양되는 단지들의 경우 3.3㎡당 2,500만원 안팎의 분양가 시세를 형성하고 있다. 하지만 고분양가 비난을 의식한 업체측에서 대부분의 옵션 사양 및 발코니 확장비용, 빌트인 가전제품 비용을 분양가에 포함시키는 것은 물론 고급 마감재를 택하고 있어 분양가상한제 적용 아파트와 차별화 전략을 보이고 있다.

길진홍 부동산뱅크 팀장은 “분양가상한제 적용 아파트의 경우 마감재나 평면 등의 품질이 2~3년 전 수준으로 저하될 수밖에 없다”며 “향후 프리미엄 측면에서도 상한제 적용 아파트보다 미적용 아파트가 더 유리할 것으로 보인다”고 말했다.

분양가상한제 적용 아파트의 최대 단점으로 꼽히는 것은 역시 전매제한이다. 수도권의 경우 민간택지에서 분양하는 상한제 적용 아파트의 경우 최고 7년, 공공택지의 경우 최고 10년까지 전매제한이 적용된다. 반면 분양가상한제 미적용 아파트는 등기 후 전매가 가능해 환금성이 뛰어나다는 장점이 있다.

양지영 내집마련정보사 팀장은 “내년에 공급될 분양가상한제 아파트 중 은평뉴타운 2지구나 광교신도시 등 유망 분양 물량의 경우 투기과열 우려가 있어 전매제한이 불가피하다”며 “하지만 투기 우려가 없는 일반 분양가상한제 아파트의 경우 15~20% 가량 저렴한 아파트를 분양 받을 수 있는 조건으로 최고 10년까지 개인의 재산권을 묶어두겠다는 발상자체가 가혹하다”고 말했다.

◇ 수익률 비교=각 단지별로 입지나 개발 호재에 따른 수많은 변수들이 있는 것은 사실이지만 모든 외부 변수를 감안하지 않고 단순하게 분양가상한제 적용 아파트와 미적용 아파트의 수익률을 비교해 볼 수 있다.

서울 강북에서 100㎡형(전용면적 85㎡) 아파트를 분양 받은 A씨의 예를 들어보자. 현재 서울 지역에서 공급되는 100㎡형 아파트의 3.3㎡당 분양가는 2,000만원 안팎으로 총 분양금액은 6억원 선이다. 분양가상한제가 적용된다면 같은 면적의 아파트를 최고 20%가량 저렴한 4억8,000만원에 분양 받을 수 있어 1억2,000만원이 이득이다. 하지만 A씨는 1억2,000만원을 아끼는 대신에 7년간 전매가 제한되기 때문에 그에 따른 금융비용을 감안해야 한다.

일단 A씨는 이 4억8,000만원짜리 아파트를 분양 받기 위해 분양가의 40%에 해당하는 1억9,200만원을 은행에서 대출 받았다. 이때 A씨가 이 대출금액에 대해 15년 동안 이자(약 7%)와 원금을 매달 함께 갚아나가는 상환 방법을 택했을 때 A씨가 매월 상환하는 비용은 218만원. 15년 동안 상환 원금 이외에 약 1억6,000만원의 이자 비용이 발생하게 된다.

A씨가 분양 받은 아파트의 시세차익은 어느 정도 수준일까. 전매제한 기간은 분양 계약일 당시부터 적용되기 때문에 일반적으로 ‘계약일부터 입주시점까지 약 2년 동안 형성되는 분양권 프리미엄’에 나머지 5년 동안의 ‘아파트 매매가 상승률’을 더한 만큼이 A씨가 누릴 수 있는 시세차익이다.

통상적으로 입주시점에 분양가격에 붙는 프리미엄이 강남권 아파트 30%선, 강북권 10%선, 신도시가 20~25%선임을 감안할 때, A씨의 주택은 입주 시점에 분양가 대비 10% 선인 4,800만원의 프리미엄이 형성될 것이다. 여기에 입주 시점부터 전매제한이 끝나는 약 5년 동안 아파트 매매가 변동률이 매년 정상적인 수준의 10%대 상승폭을 유지해 준다면 A씨 아파트 가격은 산술적으로 약 8억을 약간 상회하는 수준까지 오를 것으로 예상된다. 이때 A씨는 분양가 대비 3억원 이상의 시세차익을 누릴 수 있지만 그 동안 은행에 대출 금리로 상환한 비용역시 2억원에 육박한다.

한편 분양가상한제가 적용되지 않는 강북의 100㎡형(전용면적 85㎡)아파트를 분양 받은 B씨의 예를 들어보자. B씨는 3.3㎡당 2,000만원 선인 6억원에 아파트를 분양 받았다. 중도금 40%인 2억4,000만원을 3년 거치식 상환으로 대출 받아 3년 동안 이자(약 7%)로 매월 140만원을 갚아나가야 한다. 원금은 등기직후 아파트를 전매한 금액으로 상환할 예정이다.

계약 시점 기준으로 약 2년 뒤인 아파트 입주 시점에 B씨의 분양권에 10% 선의 프리미엄이 붙었다고 감안했을 때 그 가격은 6,000만원. 그 동안 B씨의 금융비용은 3,300만원 선이다.

전문가들은 분양가상한제 적용 아파트나 미적용 아파트의 투자 비용 대비 수익률에 큰 차이는 없을 것이라는 분석이다. 길 팀장은 “분양가상한제 적용 아파트의 경우 당장 분양가가 20%정도 낮아져 청약자 입장에서 체감 인하 효과가 큰 것이 사실”이지만 “전매제한 기간 동안의 기회 비용을 감안한다면 수익률은 환금성이 뛰어난 상한제 미적용 아파트와 굳이 우열을 가리기 어렵다”고 말했다.