원인분석/불황기업들 급매물 쏟아내(부동산값 거품 빠진다)

◎비수기 매물만 쌓여 시장위축 초래/금융권 부실채권회수… 경매도 폭증/“작년말 폭등후 정상가회복 조정기” 시각도『단순한 거품제거인가, 부동산 경기의 붕락신호인가』

최근 부동산시장 전반에 걸쳐 나타나고 있는 가격하락의 원인을 두고 부동산 전문가들의 입에오르는 화두다.

지난해말 서울 목동과 분당·일산 등 신도시를 중심으로 한 아파트 가격 폭등 이후 불과 2∼3개월만에 가격이 많게는 수천만원씩 급락하는 사태를 두고 일선 부동산 시장은 무척 당황하는 분위기다.

단순히 비수기라고 하기에는 가격 하락폭이 너무 크고, 매물만 쌓여갈 뿐 거래마저 아예 중단됐기 때문이다.

부동산 컨설팅업체인 솔토건축의 장룡성 실장은 『이번 가격하락은 부동산외적 여건에서 원인을 찾아야 할것』이라며 『최악의 경기침체 여파가 부동산시장에 몰아닥친 탓』이라고 설명했다.

그는 불황으로 시중 자금이 고갈된데다 흐름마저 거의 중단됐다고 보고 있다. 부동산 시장이 활발하게 움직이기 위해서는 어느 정도의 가수요가 있어야만 하는데 지금같은 경기침체 상황에서는 가수요 유발의 유인이나 여력이 없다. 지난해말부터 올초까지 일부 아파트가격이 급등했다고는 하나 정상적인 상승보다는 지역주민들의 담합, 중개업소들이 만들어낸 억지 상승세였을뿐 대세 상승은 아니었다는 것이 일반적인 견해다.

이는 과거 70년대, 80년대말의 부동산파동 때와 비교해보면 쉽게 알수 있는 일이다. 당시 막대한 외화가 한꺼번에 유입돼 시중자금이 남아도는 시기였다. 이 돈이 부동산에 집중되면서 「부동산파동」을 일으켰던 것이다.

그러나 현재 경제사정은 그와는 판이하다. 사상 최악의 무역적자로 시중자금은 부족한데다 은행들은 제값받기 힘든 부동산 담보를 꺼리고 있다.

여기에 기업들은 과거 재산불리기에 효자노릇을 해왔던 땅들이 오히려 기업의 존립까지 위협하는 애물단지로 변모함에 따라 보유하고 있는 땅을 팔기에 여념이 없다.

이처럼 처분하기 어려운 부동산은 늘어만 가는데 시중여유자금은 거의 없어 수요와 공급이 극심한 불균형을 빚고 있는 것이 가격하락의 원인이라고 전문가들은 분석하고 있다.

KRD컨설팅의 백봉기 실장은 『금융권이 부실채권 회수를 강화하면서 기업보유 부동산 경매물건이 늘고 있다』며 『특히 기업이나 가계가 급매물을 내놓는 경우가 급증, 가격하락을 부추기고 있다』고 보고 있다.

일부 전문가들은 현재의 가격하락이 일정기간의 조정기를 거쳐 오히려 더 큰 폭으로 하락할 수도 있다는 전망을 내놓고 있다.

강경래 코리아랜드대표는 『지금같은 상황에서 웬만한 호재가 나와도 시장을 회복시키기 어려울 것 같다』고 말했다.

경제상황을 민감하게 반영하는 경매 시장의 상황에서도 그런 조짐이 나타나고 있다. 수도권지역에서 지난해 이후 올해까지 늘어난 경매계가 무려 17개에 달한다. 법원은 경매 1계당 약 1백개의 물건을 처리하고 경매물건이 늘어날 때마다 계를 신설한다. 경매계가 늘어난다는 것은 곧 부도기업의 부동산매물이 그만큼 증가한다는 반증이다.

반면 올초까지만 해도 3백∼4백여명의 경매수요자들로 북적거리던 법원 경매장에는 최근 들어 평소의 절반정도의 인원 정도만 참여하는등 썰렁한 모습을 보이고 있다.

그러나 한편으론 이번 부동산값 하락이 지난 연말 폭등 이후 정상가격을 회복하는 조정기로 보는 시각도 많다.

주택산업연구원의 이동성 부원장은 『지난해말 가격 상승의 20% 정도는 거품』이라며 『비록 가격이 하락하고 있지만 아직도 거품이 완전히 빠진 것은 아니다』는 의견을 피력했다.

그러나 이부원장은 이같은 현상은 단기적인 하락현상일 뿐이라고 못박고 있다. 어느 정도 거품이 빠진 후에는 시장이 다시 정상을 찾을 것으로 그는 예측했다. 장기적으로는 수도권택지공급이 지속되지 않는 한 다시 부동산 가격이 상승기류를 탈 가능성도 배제할 수 없다는 것이 그의 지적이다.

한편 건설교통부측도 비교적 낙관적인 전망을 제시하고 있다.

부동산실명제, 토지거래전산망 구축등 부동산투기를 원천적으로 봉쇄할수 있는 제도적, 물리적 장치가 갖춰져 있기 때문에 가수요가 걷혀 부동산이 제 가격을 찾아가고 있다는 것이 건교부측의 시각이다.

건교부 주택정책과의 이춘희 과장은 『전반적으로 경제가 어렵기 때문에 가격상승을 주도할 만한 가수요가 생길 여력이 없는 것은 사실』이라며 『그러나 전국적으로 주택보급률이 89%에 달하는 등 공급이 수요를 어느정도 충족시켜 주고 있는 점도 가격하락의 원인』이라고 설명했다.<유찬희·정두환>