[머니포커스] 그린벨트내 주택신축 허용

「그린벨트내 건물, 어떻게 지어야 할까」30여년 동안 개발제한구역(그린벨트)내 주민들의 숙원이던 주택 및 근린생활시설 신축이 24일부터 허용됐다. 당초 5월초부터 시행키로 했으나 관련 규정 손질작업이 늦어져 두달 가까이 지나서야 가능해진 셈. 이에따라 그동안 엄격한 규정에 발목이 묶였던 토지소유주들의 그린벨트내 신축이 러시를 이룰 전망이다.

하지만 그린벨트내 건축허용은 무분별한 건축행위를 모두 인정하지 않는다. 다른 지역과는 달리 여전히 까다로운 기준들이 있다. 자칫 이같은 규정을 제대로 이해하지 못하고 집을 짓다간 낭패를 볼 수도 있다.

그린벨트내 신축 허용 범위와 유의점을 알아본다.

◇어떤 건물을 지을 수 있나=개정된 법규에 따라 지을 수 있는 건축물은 단독주택과 일정 범위내의 근린생활시설이다. 이때 단독주택은 순수한 의미의 단독주택만 의미하며 다가구주택과 다세대주택은 포함되지 않는다.

근린생활시설은 도시계획법시행규칙에서 정한 26종이 허용대상이다. 원래 근린시설은 일단 주택으로 신축후 용도변경해야 했으나 행정절차 간소화를 위해 처음부터 신축할 수 있도록 규정을 바꿨다. 단 한강수계의 그린벨트로 잠실수중보 상류 하천 양쪽 1㎞이내 지역에서는 수질오염을 막기 위해 26종 가운데 일부 용도의 건축물은 금지된다.

◇어떤 땅에 지을 수 있나=건물 신축이 허용되는 땅은 그린벨트 지정때부터 지목이 대(垈)인 토지중 나대지 구역지정 이전부터 있던 주택이 있는 토지 구역지정 당시 주택지 조성을 목적으로 허가를 받아 조성됐거나 조성중이던 토지다. 구역지정 당시 대지였던 땅으로 적법한 절차에 의해 건축물을 지어 사용해 왔다면 이를 헐고 주택·근린시설로 새로 지을 수 있다. 원래 주택이었다가 근린생활시설로 용도변경해 사용했던 경우도 신축허용대상이다. 그러나 원래 논·밭이었으나 구역지정이후에 지목이 대지로 바뀐 땅 주택을 이축하고 남은 땅 구역지정 당시에는 대지였으나 이후 논이나 밭으로 지목이 바뀐 땅은 신축허용대상에서 제외된다.

구역지정 당시 지목 확인은 재산세과세대장과 개발제한구역건축물관리대장을 열람하면 된다.

◇신축 및 증축범위=주택의 경우 건폐율 20%, 용적률 100% 범위내에서 3층까지 지을 수 있으며 전체 연면적에는 제한이 없다. 단 대지면적이 작을 경우 기존 그린벨트내 주택증개축허용기준, 즉 건폐율 60%, 용적률 300%, 2층, 90평이하를 선택해도 된다. 두 기준을 비교해 보면 대지면적 150평까지는 기존 증개축규정이, 150평이 넘으면 새로 생긴 신축기준이 유리하다.

구역지정 이전부터 있던 주택의 경우 건축면적의 2배까지 전답 등을 대지로 인정해준다. 건축면적이 100㎡미만이면 200㎡까지 대지 전환이 허용된다.

음식점 등 근린생활시설은 주택과 달리 신축요건이 까다롭다. 구역내에 계속해서 5년이상 거주한 자로 한정되며 건축 면적 역시 60평이내로 제한된다. 그러나 음식점등에 딸린 주차장은 기존의 100㎡에서 200㎡로 늘릴 수 있다.

대지면적이 지나치게 넓으면 토지를 분할해서 여러채의 주택을 지을 수도 있다. 분할 가능한 토지의 최소면적 단위는 100평이다. 토지면적이 1,000평이라면 100평짜리 10필지로 나눠 10채의 집을 지을 수 있는 셈이다.

이밖에 주택 및 근린시설을 지을 때 진입도로를 낼 수도 있다. /권구찬 기자 [e-mail]