개발익환수제 無風단지 노려라

거밀도 아파트단지가 가격선도 예상 추가 부담금·미래가치 잘 살펴봐야

잠실주공·반포·과천AID차관등 주목…환수 적용받는 곳은 투자수익 불투명

재건축 아파트가 최근 반짝 상승세를 보이면서 부동산시장에서 재차 주목을 받고 있다. 이미 가격이 바닥을 친 게 아니냐는 판단에 저가 매수세가 살아나는 한편 소유주들도 매물을 걷어 들이고 있기 때문.

그러나 최고 가격보다는 떨어졌다고 해도 지금 사도 수익을 남길 수 있을 것인지에 대해서는 딱 떨어지는 답을 내놓기 힘들다. 향후 아파트 가격 상승률에 대한 예측을 하기가 힘들기 때문이다.

그럼에도 불구하고 개발이익 환수제 적용을 받지 않는 단지의 경우 재건축 아파트 매입을 통해 내 집 마련 기회로 삼을 만하다는 게 전문가들의 대체적인 의견이다. 내집마련정보사의 김영진 사장은 “부동산시장이 안 좋을수록 블루칩 아파트가 진가를 발휘한다”며 “저밀도 재건축 아파트는 앞으로 지역의 대표 아파트로 자리매김할 가능성이 크며, 가격 역시 선도할 것이라는 점에서 주목할 필요가 있다”고 말했다.

◇추가 부담금이 관건=재건축 아파트에 투자할 때 중요한 것은 현재의 시세 뿐만 아니라 입주 전까지 부담해야 하는 추가 부담금 규모다. 최근 주요 재건축 단지들의 경우 관리총회 처분을 앞두고 속속 추가부담금 규모가 드러나고 있다. 물론 총회를 통과해야 액수가 확정되지만 예상 액수가 크게 변하지 않는다는 점에서 참고할 만하다.

서울 송파구 잠실주공 2단지 13평형의 경우 33평형을 배정 받으려면 평균 8,900만원의 추가부담금을 내야 한다. 로열층의 경우 최고 1억1,500만원, 최저층은 3,900만원의 추가부담금이 책정됐다. 현재 2단지 시세가 4억8,500만원 선이므로 로열층을 배정 받으면 총 6억원의 비용이 든다.

취득시 부담하는 취ㆍ등록세(전용 25.7평 이하의 경우 시세의 4.4%) 2,100여 만원을 합치면 6억2,000여 만원의 비용이 든다. 이를 평당가로 나누면 1,880만원 선. 현재 주공 3단지 33평형 조합원 지분보다 비슷하거나 약간 낮은 금액이다. 현재 주공 3단지 33평형은 5억6,000만원 선으로 추가부담금 8,000만원을 고려하면 총 비용은 6억4,000만원 선이다.

재건축 아파트 투자의 핵심은 입주할 때 이 일대의 아파트 가격이 평당 1,900만원 이상 형성될 것인지 여부다. 미리주닷컴의 신재덕 차장은 “ 재건축 아파트 가격의 적정성을 판단하기 위해서는 3~5년 후 미래가치를 봐야 한다”며 “송파구 잠실지역도 이 지역 일대 아파트의 재건축 완료 후 가치를 내다봐야 한다”고 말했다.

현재 송파구 문정동 삼성래미안의 경우 33평형이 5억3,000만~6억2,000만원, 44평형이 7억3,000만~8억5,000만원 선으로 로열층은 평당 1,900만원이 넘어서고 있다. 따라서 현재 잠실주공 아파트를 매입한다 해도 가치 상승을 기대할 수 있다. 반포, 과천, AID차관 등 기타 저밀도 재건축 아파트들도 현재까지 확정 또는 예상되는 추가부담금 규모를 따져봤을 때 시장 수익률 이상 거둘 수 있을 것으로 전망된다.

◇개발이익 환수 적용 단지는 미지수=그러나 개발이익 환수 적용 단지의 경우는 현 시세에 매입해 과연 투자수익을 올릴 수 있을 것인지 미지수다.

아직 정확한 개발이익 환수 규모 및 방법이 확정되지 않았지만 가구 당 5,000만~1억원 가량의 추가 부담이 생기는 것은 피할 수 없을 것으로 전망된다. 따라서 개포 주공, 강동구 일대 주공 아파트의 경우는 향후 정책 결정 추이를 봐가며 의사결정을 내려야 한다.

또한 임대주택사업을 목적으로 하지 않는 한 다(多) 주택 보유를 통한 부동산 재테크는 이미 늦었다는 점을 명심해야 한다. 우리은행 PB센터의 안명숙 차장은 “재건축 아파트는 안정적인 집값 상승을 기대하고 내 집 마련을 원하거나 좀더 나은 주거 여건을 위해 집을 옮길 계획이 있는 수요자들에게 적절하다”고 조언했다.