매력없는 단독주택 손질하면 '고수익상품'

매력없는 단독주택 손질하면 '고수익상품'

단독주택이나 다가구주택은 부동산투자에서 소외된 종목으로 분류됐던 상품이다. 아파트 등에 비해 상대적으로 환금성이 떨어지는데다 정확한 시세파악이 어려워 수요자들이 눈여겨 보지 않았던 탓이다.

물론 있는 그대로 본다면 단독주택은 별 매력이 없다. 하지만 여기에 조금만 손질을 가하면 다양한 활용을 통해 고수익상품으로 탈바꿈시킬 수 있는 것이 단독주택이다.

◇조금만 손질해도 가치가 오른다

인천 옥련동의 15년된 낡은 집을 갖고 있던 김창기(37)씨는 집 개조를 통해 집값을 끌어올렸다. 대지 35평짜리 이 집은 개조전 7,000만원에도 사려는 사람이 없었다. 집이 워낙 낡아 세조차 잘 나가지 않았다.

김씨는 컨설팅업체의 도움을 받아 집을 개조하기로 마음먹었다. 개조에 든 비용은 4,500만원. 개조후 집값은 6,000만원이나 뛰어 개조비용을 빼고도 1,500만원의 시세차익을 얻은 셈.

김씨의 경우는 단독주택을 활용한 간단한 사례에 불과하다. 주택의 용도변경, 증ㆍ개축 등의 방법을 활용하면 이보다 더 큰 수익도 올릴 수 있다.

◇개조비용은 얼마나 들까

단독주택을 활용하는 가장 대표적인 방법은 낡은 주택을 사들여 원룸 다가구주택 등 임대용 주택으로 바꾸는 것.

낡은 단독주택을 싸게 구하기란 쉽다. 서울시내에도 지은지 10년이 넘어 땅값 수준에 살 수 있는 주택들이 즐비하다.

문제는 개조비용으로, 주택의 노후 정도나 개조의 범위에 따라 비용은 천차만별이다. 단순히 기존 주택의 낡은 배관을 교체하는 등의 성능개선 정도라면 평당 30만원에도 가능하다.

단독주택을 원룸 등 임대용 주택으로 개조하려면 좀더 많은 비용이 든다. 건물의 보존상태가 좋아 벽체 등의 활용도가 높다면 최저 평당 50만원선에도 가능하다.

반면 심하게 낡은 건물이라면 평당 150만원 정도가 든다. 하지만 어느 경우라도 평당 220만~250만원 정도인 신축에 비해서는 상당히 저렴한 가격이다.

◇어떤 물건을 선택하는게 좋은가

단독주택을 임대주택으로 개조해 고정임대수익을 올리려면 매매가 대비 임대가율이 높은 곳을 선택해야 한다.

서울에서는 강남ㆍ서초ㆍ송파구가 1순위 지역으로 꼽힌다. 평당 임대료 수준이 410만원선으로 가장 높은 시세를 형성하고 있다.

관악ㆍ광진ㆍ성동ㆍ서대문구 등도 비교적 임대료 수준이 높은 곳. 평당 350만원선으로 강남에는 못미치지만 상대적으로 매매가도 낮은 편이어서 수익률에는 큰 차이가 없다.

강남구의 경우 대치동 등 입지여건이 좋은 곳은 평당 750만~800만원선에 달하지만 양재동 등은 650만원선에도 구할수 있다. 방이ㆍ거여ㆍ가락동 등 송파구 일대 노후 단독주택들은 450만~600만원선이다.

집을 쉽게 세를 놓으려면 입지 선정 역시 좋아야 한다. 리노플러스닷컴의 서용식사장은 "업무용 빌딩 밀집지역이거나 지하철역세권, 대학가 등이 유망하다"고 설명했다.

특히 같은 지역이라도 남쪽으로 도로를 접하고 있거나 두 도로가 만나는 지점에 있는 주택이 상대적으로 유리하다.

◇용도변경도 방법

주택의 용도변경도 가치를 높이는 방법이다. 일반주거지역내의 다가구ㆍ다세대 주택의 1층을 근린생활시설로 용도변경하는 것이 대표적인 예.

다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 것도 방법이다. 집값 자체를 높이는 것은 아니지만 한꺼번에 건물 전체를 팔기 어려운 경우 집을 나눠 팔 수 있기 때문이다.

다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 것은 의외로 간단하다. 관할구청에 가서 건축물대장 전환신청을 하면 된다.

설계사무실에 의뢰, 건축물도면을 준비한후 등기부등본을 첨부해 제출하면 된다. 단 이때 세입자에게 이같은 용도변경 사실을 알리는 내용증명을 보낸 근거서류를 함께 내야 한다.

송파구청 관계자는 "용도변경을 위해서는 방화벽 두께, 주차장 기준 등의 조건이 있긴하지만 현실적으로 큰 제약조건이 되지는 않는다"고 설명했다.

정두환기자